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Maison à vendre

VilleMontredon (46)
Surface41m²
Coût Total75 130€
Loyer Annuel3 427€
Rentabilité4.56%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 29 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 707,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nichée sur les hauteurs de Montredon, entourée de bois, charmante maison à rénover d'environ 41m² se composant d'une pièce à vivre, d'une cuisine simple et d'un coin nuit. Terrain d'environ 2900m². Projet idéal pour une personne désirant vivre en autonomie car le bien n'est pas raccordable à l'eau ni à l'électricité. A découvrir!

Ville : Montredon
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46270
Coordonnées : 44.612095, 2.185297
Total : 75 130€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 43 810€
Valeur du bien : 72 810€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 286€/mois
Loyer annuel estimé : 3427€/an
Fourchette totale : 222€ - 368€/mois
Fourchette annuelle : 2658€ - 4417€/an
Rentabilité brute :4.56%
Fourchette de rentabilité :3.54% - 5.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :860,94 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :35 299 €
Prix d'achat :29 000 €
Décote à l'achat :-6 299€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-39 831€ (-112.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :21,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 397,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 463,93€
Coût de l'assurance :6 573,88€
Taxe foncière : 342,67€/an
Soit par mois : 28,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 285,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 425,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (8 m² estimés)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 810 €(1 069 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 460€
    Isolation toiture/combles: 41 m² × 60€/m² = 2460€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€/fenêtre = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 500€
    Rénovation complète chambre: 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 750€
    Rénovation complète salon: 3750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montredon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 427 €/an
Calcul : 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 130 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 343 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 997 €
Revenus locatifs : +3 427 €
Charges déductibles : -46 997 €
Résultat foncier Année 1 : -43 571 €(Déficit de 43 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 187 €/an
Revenus locatifs : +3 427 €
Charges déductibles : -3 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22170.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 427 €47 000 €2 584 €-43 573 €21 400 €22 173 €22 173 €
23 495 €3 122 €2 516 €373 €--21 800 €
33 565 €3 052 €2 446 €514 €--21 286 €
43 636 €2 979 €2 373 €658 €--20 629 €
53 709 €2 903 €2 298 €806 €--19 823 €
63 783 €2 825 €2 220 €958 €--18 865 €
73 859 €2 745 €2 139 €1 114 €--17 751 €
83 936 €2 661 €2 055 €1 275 €--16 476 €
94 015 €2 575 €1 969 €1 440 €--15 035 €
104 095 €2 485 €1 879 €1 610 €--13 425 €
114 177 €2 392 €1 786 €1 785 €--11 640 €
124 261 €2 296 €1 690 €1 965 €---
134 346 €2 196 €1 591 €2 149 €---
144 433 €2 093 €1 488 €2 339 €---
154 521 €1 987 €1 381 €2 535 €---
164 612 €1 876 €1 271 €2 735 €---
174 704 €1 762 €1 156 €2 942 €---
184 798 €1 644 €1 038 €3 154 €---
194 894 €1 521 €916 €3 373 €---
204 992 €1 394 €789 €3 598 €---
215 092 €1 263 €657 €3 829 €---
225 194 €1 127 €521 €4 067 €---
235 298 €986 €381 €4 311 €---
245 404 €840 €235 €4 563 €---
255 512 €689 €84 €4 822 €---
TOTAL109 757 €96 414 €37 464 €13 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+720 €-6 420 €+7 140 €
2+720 €0 €+720 €
3+720 €0 €+720 €
4+720 €0 €+720 €
5+720 €0 €+720 €
6+720 €0 €+720 €
7+720 €0 €+720 €
8+720 €0 €+720 €
9+720 €0 €+720 €
10+720 €0 €+720 €
11+720 €0 €+720 €
12+720 €+589 €+131 €
13+720 €+645 €+75 €
14+720 €+702 €+18 €
15+720 €+760 €-40 €
16+720 €+821 €-101 €
17+720 €+883 €-163 €
18+720 €+946 €-226 €
19+720 €+1 012 €-292 €
20+720 €+1 079 €-359 €
21+720 €+1 149 €-429 €
22+720 €+1 220 €-500 €
23+720 €+1 293 €-573 €
24+720 €+1 369 €-649 €
25+720 €+1 447 €-727 €
Total+18 000 €+7 495 €+10 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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