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Maison de plain-pied à vendre

VilleVernoux-en-Gâtine (79)
Surface112m²
Coût Total170 420€
Loyer Annuel8 590€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 883,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage

Maison lumineuse de plain-pied avec 3 chambres sur la commune de Vernoux en Gâtine! Découvrez cette maison, nichée au coeur du bourg, proche de l'école. Elle se compose: cuisine, arrière-cuisine, salon - séjour spacieux, 3 chambres, une salle d'eau et toilettes. Garage & cave: espace de rangement pratique pour tous vos besoins. Au calme avec son terrain clos et arboré. A seulement 5 min de l' Absie, 10 min de Secondigny et 25 min de Parthenay! Travaux à prévoir: Ouvertures, isolation murs, remise au norme de l'électricité, assainissement

Cette annonce référence 261234 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FRANCOIS ROBIN (EI) immatriculé au RSAC de NIORT (79000) sous le numéro 50304163400018.

Prix du bien : 99 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/11/2024 Score DPE : 248 kWhEP/m²/an Score GES : 76 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3520.00 euros et 4810.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vernoux-en-Gâtine
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79240
Coordonnées : 46.621305, -0.517908
Total : 170 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 63 500€
Valeur du bien : 162 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8590€/an
Fourchette totale : 565€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6776€ - 10889€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :817,61 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 572 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+7 428€ (+8.1%)
Marge achat-revente :-78 848€ (-86.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 795,05€
Coût de l'assurance :14 911,75€
Taxe foncière : 858,98€/an
Soit par mois : 71,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne
Quantité: surface murs extérieurs estimée (112 m² x 2.5)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé (112 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Sécurité et conformité aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: salon de 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des autres pièces (salle à manger et entrée) avec peinture
Quantité: 20 m² (salle à manger + entrée)
Raison: État 3/5 - Autres pièces nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 500 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:28 000€
    Isolation murs extérieurs: 280 m² × 100€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 400€/fenêtre = 5600€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité:2 000€
    Remise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:1 500€
    Rafraîchissement autres pièces: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernoux-en-Gâtine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 590 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 676 €
Revenus locatifs : +8 590 €
Charges déductibles : -70 676 €
Résultat foncier Année 1 : -62 086 €(Déficit de 62 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 176 €/an
Revenus locatifs : +8 590 €
Charges déductibles : -7 176 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40686.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 590 €70 682 €5 726 €-62 092 €21 400 €40 692 €40 692 €
28 762 €7 030 €5 574 €1 732 €--38 960 €
38 937 €6 872 €5 417 €2 065 €--36 895 €
49 116 €6 709 €5 254 €2 406 €--34 489 €
59 298 €6 541 €5 086 €2 757 €--31 732 €
69 484 €6 367 €4 912 €3 117 €--28 615 €
79 674 €6 187 €4 731 €3 487 €--25 129 €
89 867 €6 000 €4 545 €3 867 €--21 262 €
910 064 €5 808 €4 352 €4 257 €--17 005 €
1010 266 €5 608 €4 153 €4 658 €--12 348 €
1110 471 €5 402 €3 946 €5 069 €--7 279 €
1210 680 €5 188 €3 733 €5 492 €---
1310 894 €4 967 €3 512 €5 927 €---
1411 112 €4 739 €3 283 €6 373 €---
1511 334 €4 502 €3 047 €6 832 €---
1611 561 €4 258 €2 802 €7 303 €---
1711 792 €4 005 €2 549 €7 787 €---
1812 028 €3 743 €2 288 €8 285 €---
1912 268 €3 472 €2 017 €8 796 €---
2012 514 €3 192 €1 737 €9 322 €---
2112 764 €2 902 €1 447 €9 862 €---
2213 019 €2 603 €1 147 €10 417 €---
2313 280 €2 292 €837 €10 987 €---
2413 545 €1 972 €516 €11 574 €---
2513 816 €1 640 €184 €12 177 €---
TOTAL275 134 €182 681 €82 795 €92 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 804 €-6 420 €+8 224 €
2+1 804 €0 €+1 804 €
3+1 804 €0 €+1 804 €
4+1 804 €0 €+1 804 €
5+1 804 €0 €+1 804 €
6+1 804 €0 €+1 804 €
7+1 804 €0 €+1 804 €
8+1 804 €0 €+1 804 €
9+1 804 €0 €+1 804 €
10+1 804 €0 €+1 804 €
11+1 804 €0 €+1 804 €
12+1 804 €+1 648 €+156 €
13+1 804 €+1 778 €+26 €
14+1 804 €+1 912 €-108 €
15+1 804 €+2 049 €-245 €
16+1 804 €+2 191 €-387 €
17+1 804 €+2 336 €-532 €
18+1 804 €+2 485 €-681 €
19+1 804 €+2 639 €-835 €
20+1 804 €+2 796 €-992 €
21+1 804 €+2 958 €-1 154 €
22+1 804 €+3 125 €-1 321 €
23+1 804 €+3 296 €-1 492 €
24+1 804 €+3 472 €-1 668 €
25+1 804 €+3 653 €-1 849 €
Total+45 100 €+29 919 €+15 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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