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Immeuble 5 pièces 90 m²

VilleCarentan (50)
Surface90m²
Coût Total142 420€
Loyer Annuel10 355€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 5 pièces 90 m²

Le Cabinet FOLLIOT vous propose un immeuble de rapport comprenant deux lots: -Un appartement de type f3 comprenant un hall d'entrée, séjour coin cuisine, deux chambres, salle d'eau et wc. Une grande cave avec point d'eau. Anciennement loué 380€

  • un appartement de type studio comprenant ,une pièce de vie avec coin cuisine, une salle d'eau. anciennement loué 226€. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2540 € et 3500€. indexées aux années 2021,2022 et 2023 (abonnement compris). Les risques sont disponibles sur www.georisques.gouv.fr

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/04/2026

Consommation énergie primaire : 293 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 238 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 560 € et 3 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Carentan
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50500
Coordonnées : 49.304066, -1.246055
Total : 142 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 134 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.48€ - 12.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10355€/an
Fourchette totale : 673€ - 1106€/mois
Fourchette annuelle : 8076€ - 13277€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 831,28 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 815 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-65 815€ (-39.9%)
Marge achat-revente :22 395€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,23€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 737,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 736,56€
Coût de l'assurance :9 969,40€
Taxe foncière : 1 035,49€/an
Soit par mois : 86,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état à considérer comme mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du carrelage
Quantité: 45 m² (total salon)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du chauffe-eau)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, Ensemble sanitaire: 1 × 2500€ = 2500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la rénovation)
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine équipée: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture 40 m²: 25€/m² × 40 = 1000€, Électricité: 1500€, Menuiseries intérieures: 500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la rénovation)
  • Salon:1 350€
    Rafraîchissement salon: Peinture 45 m²: 25€/m² × 45 = 1125€, Nettoyage carrelage: 225€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carentan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 355 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 687 €
Revenus locatifs : +10 355 €
Charges déductibles : -41 687 €
Résultat foncier Année 1 : -31 332 €(Déficit de 31 332 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 932 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 187 €/an
Revenus locatifs : +10 355 €
Charges déductibles : -6 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9931.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 355 €41 691 €4 757 €-31 336 €21 400 €9 936 €9 936 €
210 562 €6 065 €4 630 €4 497 €--5 439 €
310 773 €5 934 €4 499 €4 840 €--599 €
410 989 €5 798 €4 364 €5 191 €---
511 208 €5 658 €4 224 €5 550 €---
611 433 €5 513 €4 079 €5 920 €---
711 661 €5 363 €3 929 €6 298 €---
811 894 €5 208 €3 774 €6 686 €---
912 132 €5 048 €3 613 €7 085 €---
1012 375 €4 882 €3 447 €7 493 €---
1112 623 €4 710 €3 276 €7 912 €---
1212 875 €4 533 €3 098 €8 342 €---
1313 132 €4 349 €2 915 €8 783 €---
1413 395 €4 159 €2 725 €9 236 €---
1513 663 €3 963 €2 528 €9 700 €---
1613 936 €3 760 €2 325 €10 177 €---
1714 215 €3 549 €2 115 €10 666 €---
1814 499 €3 332 €1 898 €11 167 €---
1914 789 €3 107 €1 673 €11 682 €---
2015 085 €2 875 €1 441 €12 210 €---
2115 387 €2 634 €1 200 €12 752 €---
2215 695 €2 386 €951 €13 309 €---
2316 008 €2 128 €694 €13 880 €---
2416 329 €1 862 €428 €14 466 €---
2516 655 €1 587 €153 €15 068 €---
TOTAL331 670 €140 093 €68 737 €191 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175 €-6 420 €+8 595 €
2+2 175 €0 €+2 175 €
3+2 175 €0 €+2 175 €
4+2 175 €+1 377 €+798 €
5+2 175 €+1 665 €+510 €
6+2 175 €+1 776 €+399 €
7+2 175 €+1 889 €+286 €
8+2 175 €+2 006 €+169 €
9+2 175 €+2 125 €+50 €
10+2 175 €+2 248 €-73 €
11+2 175 €+2 374 €-199 €
12+2 175 €+2 503 €-328 €
13+2 175 €+2 635 €-460 €
14+2 175 €+2 771 €-596 €
15+2 175 €+2 910 €-735 €
16+2 175 €+3 053 €-878 €
17+2 175 €+3 200 €-1 025 €
18+2 175 €+3 350 €-1 175 €
19+2 175 €+3 505 €-1 330 €
20+2 175 €+3 663 €-1 488 €
21+2 175 €+3 826 €-1 651 €
22+2 175 €+3 993 €-1 818 €
23+2 175 €+4 164 €-1 989 €
24+2 175 €+4 340 €-2 165 €
25+2 175 €+4 520 €-2 345 €
Total+54 375 €+57 473 €+-3 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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