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Maison 4 pièces 84 m²

VilleLimoges (87)
Surface84m²
Coût Total112 890€
Loyer Annuel9 419€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 892,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 84 m² - À vendre à Limoges, cette charmante maison de 97 m² est idéale pour les familles. Avec ses trois chambres spacieuses et un salon accueillant, elle offre un cadre de vie confortable.

Située à seulement 100 mètres de l'arrêt de bus Alouettes, elle est bien desservie par les lignes 20, N1, et D10, facilitant vos déplacements quotidiens. Les commodités sont à portée de main : Lidl à 600 mètres, Carrefour à 800 mètres et plusieurs écoles à quelques minutes à pied, comme la Cité éducative de Beaubreuil.

Profitez également des nombreux restaurants, boulangeries, et boucheries à proximité. Pour vos moments de détente, le Square du Printemps est à seulement 11 minutes à pied. Ne manquez pas cette opportunité à 75 000 € pour vivre dans un quartier pratique et agréable. Référence annonce : TMAI170-966536 Date de réalisation du diagnostic : 30/06/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,75% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 68 340 €

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.883431, 1.298703
Total : 112 890€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 31 890€
Valeur du bien : 106 890€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9419€/an
Fourchette totale : 627€ - 983€/mois
Fourchette annuelle : 7523€ - 11791€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 402,5 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 810 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-42 810€ (-36.3%)
Marge achat-revente :4 920€ (4.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :32,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 749,37€
Coût de l'assurance :9 877,87€
Taxe foncière : 941,85€/an
Soit par mois : 78,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 84 m²
Raison: Assurer la conformité des installations de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 890 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 940€
    Mise à jour plomberie: 84 m² × 35€/m² = 2940€, main d'œuvre incluse: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 419 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 890 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 942 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 072 €
Revenus locatifs : +9 419 €
Charges déductibles : -37 072 €
Résultat foncier Année 1 : -27 654 €(Déficit de 27 654 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 182 €/an
Revenus locatifs : +9 419 €
Charges déductibles : -5 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16953.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 419 €37 076 €3 849 €-27 658 €10 700 €16 958 €16 958 €
29 607 €5 085 €3 748 €4 522 €--12 435 €
39 799 €4 980 €3 643 €4 819 €--7 616 €
49 995 €4 871 €3 534 €5 124 €--2 492 €
510 195 €4 758 €3 421 €5 437 €---
610 399 €4 642 €3 305 €5 757 €---
710 607 €4 521 €3 184 €6 086 €---
810 819 €4 396 €3 059 €6 423 €---
911 035 €4 267 €2 930 €6 768 €---
1011 256 €4 133 €2 796 €7 123 €---
1111 481 €3 995 €2 658 €7 486 €---
1211 711 €3 852 €2 515 €7 859 €---
1311 945 €3 703 €2 366 €8 242 €---
1412 184 €3 550 €2 213 €8 634 €---
1512 428 €3 391 €2 054 €9 037 €---
1612 676 €3 227 €1 890 €9 450 €---
1712 930 €3 056 €1 719 €9 873 €---
1813 188 €2 880 €1 543 €10 308 €---
1913 452 €2 698 €1 361 €10 754 €---
2013 721 €2 509 €1 172 €11 212 €---
2113 995 €2 314 €977 €11 682 €---
2214 275 €2 111 €775 €12 164 €---
2314 561 €1 902 €565 €12 659 €---
2414 852 €1 686 €349 €13 166 €---
2515 149 €1 461 €124 €13 688 €---
TOTAL301 678 €121 064 €55 749 €180 614 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 978 €-3 210 €+5 188 €
2+1 978 €0 €+1 978 €
3+1 978 €0 €+1 978 €
4+1 978 €0 €+1 978 €
5+1 978 €+883 €+1 095 €
6+1 978 €+1 727 €+251 €
7+1 978 €+1 826 €+152 €
8+1 978 €+1 927 €+51 €
9+1 978 €+2 030 €-52 €
10+1 978 €+2 137 €-159 €
11+1 978 €+2 246 €-268 €
12+1 978 €+2 358 €-380 €
13+1 978 €+2 472 €-494 €
14+1 978 €+2 590 €-612 €
15+1 978 €+2 711 €-733 €
16+1 978 €+2 835 €-857 €
17+1 978 €+2 962 €-984 €
18+1 978 €+3 092 €-1 114 €
19+1 978 €+3 226 €-1 248 €
20+1 978 €+3 364 €-1 386 €
21+1 978 €+3 505 €-1 527 €
22+1 978 €+3 649 €-1 671 €
23+1 978 €+3 798 €-1 820 €
24+1 978 €+3 950 €-1 972 €
25+1 978 €+4 106 €-2 128 €
Total+49 450 €+54 184 €+-4 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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