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Immeuble 4 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleBapaume (62)
Surface115m²
Coût Total111 280€
Loyer Annuel14 300€
Rentabilité12.85%
Cashflow/mois+485€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 791,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BAPAUME ET PROXIMITE

Immeuble de rapport en centre ville, se composant de deux appartements :

Un appartement en rez de chaussée d'une superficie de 57m² se composant d'une grande pièce à vivre avec cuisine équipée, d'une salle de bains, de wc séparés, de deux chambres et d'un garage actuellement loué 450 Euros par mois

Un second appartement d'une superficie de 46m² se composant d'un salon-séjour, d'une cuisine séparée, d'une salle de bains, de wc et d'une chambre. actuellement loué 400 Euros par mois

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 2480 Euros et 3410 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 10390 Date de réalisation du diagnostic : 24/02/2025 Prix hors honoraires : 85 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 480 € et 3 410 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bapaume
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62450
Coordonnées : 50.091968, 2.843719
Total : 111 280€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 104 000€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 10.36€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1192€/mois
Loyer annuel estimé : 14300€/an
Fourchette totale : 956€ - 1486€/mois
Fourchette annuelle : 11467€ - 17833€/an
Rentabilité brute :12.85%
Fourchette de rentabilité :10.30% - 16.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :32,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 311,52€
Coût de l'assurance :9 737,00€
Taxe foncière : 1 429,98€/an
Soit par mois : 119,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 191,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :484,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bapaume (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 300 €/an
Calcul : 1 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 280 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 430 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 632 €
Revenus locatifs : +14 300 €
Charges déductibles : -18 632 €
Résultat foncier Année 1 : -4 332 €(Déficit de 4 332 €)
Imputable sur revenu global : 4 332 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 632 €/an
Revenus locatifs : +14 300 €
Charges déductibles : -5 632 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 668 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 300 €18 636 €3 816 €-4 336 €4 336 €--
214 586 €5 535 €3 716 €9 050 €---
314 878 €5 432 €3 612 €9 446 €---
415 175 €5 324 €3 505 €9 851 €---
515 479 €5 213 €3 393 €10 266 €---
615 788 €5 097 €3 278 €10 691 €---
716 104 €4 978 €3 158 €11 126 €---
816 426 €4 854 €3 035 €11 572 €---
916 755 €4 726 €2 907 €12 028 €---
1017 090 €4 594 €2 774 €12 496 €---
1117 431 €4 457 €2 637 €12 975 €---
1217 780 €4 315 €2 495 €13 465 €---
1318 136 €4 168 €2 348 €13 968 €---
1418 498 €4 016 €2 196 €14 483 €---
1518 868 €3 858 €2 039 €15 010 €---
1619 246 €3 695 €1 876 €15 551 €---
1719 631 €3 526 €1 707 €16 104 €---
1820 023 €3 352 €1 532 €16 672 €---
1920 424 €3 171 €1 351 €17 253 €---
2020 832 €2 983 €1 164 €17 849 €---
2121 249 €2 789 €970 €18 459 €---
2221 674 €2 589 €769 €19 085 €---
2322 107 €2 381 €561 €19 726 €---
2422 549 €2 166 €346 €20 384 €---
2523 000 €1 943 €124 €21 057 €---
TOTAL458 028 €113 798 €55 312 €344 230 €4 336 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 301 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 003 €-1 301 €+4 304 €
2+3 003 €+2 715 €+288 €
3+3 003 €+2 834 €+169 €
4+3 003 €+2 955 €+48 €
5+3 003 €+3 080 €-77 €
6+3 003 €+3 207 €-204 €
7+3 003 €+3 338 €-335 €
8+3 003 €+3 472 €-469 €
9+3 003 €+3 608 €-605 €
10+3 003 €+3 749 €-746 €
11+3 003 €+3 892 €-889 €
12+3 003 €+4 040 €-1 037 €
13+3 003 €+4 190 €-1 187 €
14+3 003 €+4 345 €-1 342 €
15+3 003 €+4 503 €-1 500 €
16+3 003 €+4 665 €-1 662 €
17+3 003 €+4 831 €-1 828 €
18+3 003 €+5 001 €-1 998 €
19+3 003 €+5 176 €-2 173 €
20+3 003 €+5 355 €-2 352 €
21+3 003 €+5 538 €-2 535 €
22+3 003 €+5 726 €-2 723 €
23+3 003 €+5 918 €-2 915 €
24+3 003 €+6 115 €-3 112 €
25+3 003 €+6 317 €-3 314 €
Total+75 075 €+103 269 €+-28 194 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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