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Maison à vendre

VilleSaint-Sever (40)
Surface105
Coût Total170 325
Loyer Annuel10 445
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 560 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 052,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 22,6 m²), 3 chambres, Terrasse

EXCLUSIVITÉ - MAISON DE VILLE AVEC TERRASSE À SAINT-SEVER

Située en plein coeur de Saint-Sever, à seulement quelques kilomètres de Mont-de-Marsan, cette maison offre un cadre de vie privilégié, à proximité immédiate de toutes les commodités. D'une surface d'environ 105 m², elle se compose au rez-de-chaussée d'un salon, d'une cuisine aménagée et équipée, ainsi que d'une salle de bains. À l'étage, un palier dessert trois chambres. Une terrasse vient compléter l'ensemble, idéale pour profiter d'un espace extérieur en ville. Cette maison, pleine de charme, nécessite des travaux de rénovation, mais offre un réel potentiel pour qui souhaite aménager un bien à son goût, que ce soit pour une résidence principale ou un projet locatif. Vous trouverez à moins de 5 minutes à pied des établissements scolaires, dont le collège Cap de Gascogne, ainsi que de nombreux commerces : supermarchés, boulangerie, restaurants, boucheries! Cette maison est proposée en exclusivité par votre agence Laforêt SAINT SEVER, dans le cadre du mandat Favoriz. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez votre agence Laforêt SAINT SEVER. (0.51 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Sever
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40500
Coordonnées : 43.763663, -0.560357
Total : 170 325
Prix d'acquisition : 110 560
Travaux : 50 920
Valeur du bien : 161 480
Frais de notaire : 8 845
Coût estimé : 8 845
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10445€/an
Fourchette totale : 680€ - 1114€/mois
Fourchette annuelle : 8163€ - 13365€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 377,3 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 616
Prix d'achat :110 560
Décote à l'achat :-34 056 (-23.5%)
Marge achat-revente :-25 709€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 325
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 881,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 388,94
Coût de l'assurance :12 774,38
Taxe foncière : 1 044,52€/an
Soit par mois : 87,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 968,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement d'éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 920(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Isolation:6 300
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (coût moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:13 000
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sever (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 325 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 108
Revenus locatifs : +10 445
Charges déductibles : -58 108
Résultat foncier Année 1 : -47 663(Déficit de 47 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 263
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 188 €/an
Revenus locatifs : +10 445
Charges déductibles : -7 188
Résultat foncier Années 2+ : 3 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26263.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 560
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 864(65% de 110 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 613 €/an
Calcul : 71 864 € × 3,636% = 2 613
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 44558 1145 638-47 66921 400 €26 269 €26 269 €
210 6547 0435 4883 611--22 657 €
310 8676 8875 3323 980--18 677 €
411 0856 7265 1714 359--14 319 €
511 3066 5595 0044 747--9 572 €
611 5326 3874 8325 145--4 427 €
711 7636 2094 6545 554---
811 9986 0254 4695 974---
912 2385 8344 2796 404---
1012 4835 6374 0826 846---
1112 7335 4343 8787 299---
1212 9875 2233 6687 764---
1313 2475 0053 4508 242---
1413 5124 7803 2258 732---
1513 7824 5472 9929 235---
1614 0584 3072 7519 751---
1714 3394 0582 50210 281---
1814 6263 8002 24510 826---
1914 9183 5341 97911 384---
2015 2173 2591 70311 958---
2115 5212 9741 41912 547---
2215 8322 6801 12513 151---
2316 1482 37682013 772---
2416 4712 06150614 410---
2516 8011 73618015 065---
TOTAL334 564171 19681 389163 36821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 368
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 194-6 420+8 614
2+2 1940+2 194
3+2 1940+2 194
4+2 1940+2 194
5+2 1940+2 194
6+2 1940+2 194
7+2 194+338+1 856
8+2 194+1 792+402
9+2 194+1 921+273
10+2 194+2 054+140
11+2 194+2 190+4
12+2 194+2 329-135
13+2 194+2 473-279
14+2 194+2 620-426
15+2 194+2 770-576
16+2 194+2 925-731
17+2 194+3 084-890
18+2 194+3 248-1 054
19+2 194+3 415-1 221
20+2 194+3 587-1 393
21+2 194+3 764-1 570
22+2 194+3 945-1 751
23+2 194+4 132-1 938
24+2 194+4 323-2 129
25+2 194+4 519-2 325
Total+54 850+49 010+5 840
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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