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Maison 11 pièces 369 m²

VilleRéguiny (56)
Surface369m²
Coût Total336 960€
Loyer Annuel39 758€
Rentabilité11.80%
Cashflow/mois+1 209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 312 000 €
Surface : 369 m²
Prix au m² : 845,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 369 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - REGUINY (56500)


Maison située à pied des commodités et services comprenant : = au sous-sol : garage et chaufferie- remise = Au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine aménagée ouverte sur salon/salle à manger, couloir, une buanderie, un débarras, une salle d'eau avec WC, un bureau, un espace parentale, un dressing = Au 1er étage : un palier desservant une cuisine aménagée, un séjour avec balcon et véranda, un couloir avec placard, une lingerie, une chambre, un wc avec lave-mains, une salle de bains, = Au 2nd étage : vaste mezzanine avec placards, trois chambres, salle d'eau, wc, grenier

Jardin paysagé attenant


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés - Notaires à Rohan - N° SIRET : 85180242100012


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Surface : 369 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/01/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 780 € et 5 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Réguiny
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.981050, -2.751004
Total : 336 960€
Prix d'acquisition : 312 000€
Valeur du bien : 312 000€
Frais de notaire : 24 960€
Coût estimé : 24 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 369m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 3313€/mois
Loyer annuel estimé : 39758€/an
Fourchette totale : 2554€ - 4299€/mois
Fourchette annuelle : 30643€ - 51584€/an
Rentabilité brute :11.80%
Fourchette de rentabilité :9.09% - 15.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475,91 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :544 609 €
Prix d'achat :312 000 €
Décote à l'achat :-232 609€ (-42.7%)
Marge achat-revente :207 649€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :336 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 674,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :98,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 772,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 323,25€
Coût de l'assurance :29 484,00€
Taxe foncière : 3 975,79€/an
Soit par mois : 331,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 313,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 103,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 209,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 758 €/an
Calcul : 3 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 336 960 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 179 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 976 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 16 567 €/an
Revenus locatifs : +39 758 €
Charges déductibles : -16 567 €
Résultat foncier : 23 191 €/an
Prix d'achat du bien : 312 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 202 800 €(65% de 312 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 375 €/an
Calcul : 202 800 € × 3,636% = 7 375 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 758 €16 577 €11 422 €23 180 €---
240 553 €16 275 €11 120 €24 278 €---
341 364 €15 963 €10 808 €25 401 €---
442 191 €15 639 €10 484 €26 552 €---
543 035 €15 305 €10 149 €27 731 €---
643 896 €14 958 €9 803 €28 938 €---
744 774 €14 600 €9 444 €30 174 €---
845 669 €14 229 €9 073 €31 441 €---
946 583 €13 845 €8 690 €32 738 €---
1047 514 €13 447 €8 292 €34 067 €---
1148 465 €13 036 €7 881 €35 428 €---
1249 434 €12 611 €7 456 €36 823 €---
1350 423 €12 171 €7 015 €38 252 €---
1451 431 €11 715 €6 560 €39 716 €---
1552 460 €11 243 €6 088 €41 216 €---
1653 509 €10 756 €5 600 €42 753 €---
1754 579 €10 251 €5 095 €44 328 €---
1855 671 €9 728 €4 573 €45 943 €---
1956 784 €9 187 €4 032 €47 597 €---
2057 920 €8 628 €3 473 €49 292 €---
2159 078 €8 049 €2 894 €51 029 €---
2260 260 €7 449 €2 294 €52 810 €---
2361 465 €6 829 €1 674 €54 636 €---
2462 694 €6 188 €1 032 €56 507 €---
2563 948 €5 524 €368 €58 425 €---
TOTAL1 273 457 €294 202 €165 323 €979 255 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 979 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 349 €+6 954 €+1 395 €
2+8 349 €+7 283 €+1 066 €
3+8 349 €+7 620 €+729 €
4+8 349 €+7 966 €+383 €
5+8 349 €+8 319 €+30 €
6+8 349 €+8 681 €-332 €
7+8 349 €+9 052 €-703 €
8+8 349 €+9 432 €-1 083 €
9+8 349 €+9 821 €-1 472 €
10+8 349 €+10 220 €-1 871 €
11+8 349 €+10 628 €-2 279 €
12+8 349 €+11 047 €-2 698 €
13+8 349 €+11 476 €-3 127 €
14+8 349 €+11 915 €-3 566 €
15+8 349 €+12 365 €-4 016 €
16+8 349 €+12 826 €-4 477 €
17+8 349 €+13 299 €-4 950 €
18+8 349 €+13 783 €-5 434 €
19+8 349 €+14 279 €-5 930 €
20+8 349 €+14 788 €-6 439 €
21+8 349 €+15 309 €-6 960 €
22+8 349 €+15 843 €-7 494 €
23+8 349 €+16 391 €-8 042 €
24+8 349 €+16 952 €-8 603 €
25+8 349 €+17 527 €-9 178 €
Total+208 725 €+293 777 €+-85 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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