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Maison à vendre

VilleMéréville (91)
Surface90m²
Coût Total171 820€
Loyer Annuel11 712€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 266,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 15 m²), 3 chambres, Non meublé

L'agence Foncia pour propose en exclusive cette maison de type F4 d'environ 90m2 en pleins centre de Méréville! Cette maison dispose au rdc: cuisine, salle à manger, salon, wc. A l'étage deux chambres et une salle de bains. dans le comble une chambre avec espace bureau. Elle dispose aussi d'une cave voutée et un petit jardin privatif non attenant. Commune avec écoles et commerces.

Ville : Méréville
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91660
Coordonnées : 48.320405, 2.075874
Total : 171 820€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 48 700€
Valeur du bien : 162 700€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11712€/an
Fourchette totale : 761€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 9134€ - 15019€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 228,92 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 603 €
Prix d'achat :114 000 €
Décote à l'achat :-86 603€ (-43.2%)
Marge achat-revente :28 783€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 901,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 475,21€
Coût de l'assurance :15 034,25€
Taxe foncière : 1 171,23€/an
Soit par mois : 97,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: 90 m²
Raison: Sécurité sanitaire et conformité aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 700 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Électricité:2 000€
    Tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:7 200€
    Mise à jour plomberie: 90 m² × 80€/m² = 7200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méréville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 712 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 240 €
Revenus locatifs : +11 712 €
Charges déductibles : -56 240 €
Résultat foncier Année 1 : -44 528 €(Déficit de 44 528 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 540 €/an
Revenus locatifs : +11 712 €
Charges déductibles : -7 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 172 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23127.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 712 €56 246 €5 773 €-44 533 €21 400 €23 133 €23 133 €
211 947 €7 392 €5 620 €4 554 €--18 579 €
312 186 €7 234 €5 461 €4 952 €--13 628 €
412 429 €7 070 €5 297 €5 359 €--8 268 €
512 678 €6 900 €5 127 €5 778 €--2 490 €
612 931 €6 724 €4 952 €6 207 €---
713 190 €6 543 €4 770 €6 647 €---
813 454 €6 355 €4 582 €7 099 €---
913 723 €6 161 €4 388 €7 562 €---
1013 997 €5 959 €4 187 €8 038 €---
1114 277 €5 751 €3 979 €8 526 €---
1214 563 €5 536 €3 763 €9 027 €---
1314 854 €5 313 €3 541 €9 541 €---
1415 151 €5 083 €3 310 €10 068 €---
1515 454 €4 845 €3 072 €10 610 €---
1615 763 €4 598 €2 825 €11 165 €---
1716 079 €4 343 €2 570 €11 736 €---
1816 400 €4 079 €2 306 €12 321 €---
1916 728 €3 806 €2 033 €12 922 €---
2017 063 €3 524 €1 751 €13 539 €---
2117 404 €3 231 €1 459 €14 172 €---
2217 752 €2 929 €1 157 €14 823 €---
2318 107 €2 616 €844 €15 491 €---
2418 469 €2 293 €520 €16 176 €---
2518 839 €1 958 €186 €16 880 €---
TOTAL375 150 €176 490 €83 475 €198 660 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 660 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 460 €-6 420 €+8 880 €
2+2 460 €0 €+2 460 €
3+2 460 €0 €+2 460 €
4+2 460 €0 €+2 460 €
5+2 460 €0 €+2 460 €
6+2 460 €+1 115 €+1 345 €
7+2 460 €+1 994 €+466 €
8+2 460 €+2 130 €+330 €
9+2 460 €+2 269 €+191 €
10+2 460 €+2 411 €+49 €
11+2 460 €+2 558 €-98 €
12+2 460 €+2 708 €-248 €
13+2 460 €+2 862 €-402 €
14+2 460 €+3 020 €-560 €
15+2 460 €+3 183 €-723 €
16+2 460 €+3 350 €-890 €
17+2 460 €+3 521 €-1 061 €
18+2 460 €+3 696 €-1 236 €
19+2 460 €+3 877 €-1 417 €
20+2 460 €+4 062 €-1 602 €
21+2 460 €+4 252 €-1 792 €
22+2 460 €+4 447 €-1 987 €
23+2 460 €+4 647 €-2 187 €
24+2 460 €+4 853 €-2 393 €
25+2 460 €+5 064 €-2 604 €
Total+61 500 €+59 598 €+1 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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