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Maison à vendre

VillePlouër-sur-Rance (22)
Surface152m²
Coût Total243 344€
Loyer Annuel17 636€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 930 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 131,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres

PLOUER SUR RANCE, Maison d'habitation - Maison en pierres comprenant:

  • au rez-de-chaussée: un séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains avec WC.
  • au 1er étage: une vaste pièce avec cheminée et une salle de bains avec WC.
  • au 2ème étage: trois chambres. Une cour au sud. Travaux à prévoir. - Classe énergie : F - Classe climat : C - Logement à consommation énergétique excessive : classe F => au 1/01/2028 si vente ou location : Obligation niveau de performance compris entre A et E - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 3060 à 4180 € (base 2021) - Prix Hon. Négo Inclus : 171 930 € dont 4,20% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :165 000 € - Réf : 040M1476
Ville : Plouër-sur-Rance
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22490
Coordonnées : 48.526682, -2.006082
Total : 243 344€
Prix d'acquisition : 171 930€
Travaux : 57 660€
Valeur du bien : 229 590€
Frais de notaire : 13 754€
Coût estimé : 13 754€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1470€/mois
Loyer annuel estimé : 17636€/an
Fourchette totale : 1143€ - 1889€/mois
Fourchette annuelle : 13722€ - 22667€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 397,59 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :364 434 €
Prix d'achat :171 930 €
Décote à l'achat :-192 504€ (-52.8%)
Marge achat-revente :121 090€ (33.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 344€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 188,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 257,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 184,20€
Coût de l'assurance :20 684,24€
Taxe foncière : 1 763,61€/an
Soit par mois : 146,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 469,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 404,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 660 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 660€
    Isolation combles: 152 m² × 80€/m² = 12160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 636 €/an
Calcul : 1 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 344 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 105 €
Revenus locatifs : +17 636 €
Charges déductibles : -68 105 €
Résultat foncier Année 1 : -50 469 €(Déficit de 50 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 445 €/an
Revenus locatifs : +17 636 €
Charges déductibles : -10 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29069.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 930 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 755 €(65% de 171 930 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 064 €/an
Calcul : 111 755 € × 3,636% = 4 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 636 €68 113 €7 862 €-50 477 €21 400 €29 077 €29 077 €
217 989 €10 241 €7 650 €7 748 €--21 329 €
318 349 €10 021 €7 430 €8 328 €--13 001 €
418 716 €9 794 €7 203 €8 921 €--4 080 €
519 090 €9 560 €6 969 €9 530 €---
619 472 €9 318 €6 727 €10 154 €---
719 861 €9 068 €6 477 €10 793 €---
820 258 €8 810 €6 219 €11 449 €---
920 664 €8 543 €5 952 €12 121 €---
1021 077 €8 267 €5 676 €12 810 €---
1121 498 €7 982 €5 391 €13 517 €---
1221 928 €7 687 €5 096 €14 241 €---
1322 367 €7 383 €4 792 €14 984 €---
1422 814 €7 069 €4 478 €15 745 €---
1523 271 €6 744 €4 153 €16 527 €---
1623 736 €6 408 €3 817 €17 327 €---
1724 211 €6 062 €3 471 €18 149 €---
1824 695 €5 704 €3 113 €18 991 €---
1925 189 €5 334 €2 743 €19 855 €---
2025 693 €4 951 €2 360 €20 741 €---
2126 206 €4 556 €1 965 €21 650 €---
2226 730 €4 148 €1 557 €22 583 €---
2327 265 €3 726 €1 135 €23 539 €---
2427 810 €3 291 €700 €24 520 €---
2528 367 €2 840 €249 €25 526 €---
TOTAL564 891 €235 619 €113 184 €329 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 636 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 704 €-6 420 €+10 124 €
2+3 704 €0 €+3 704 €
3+3 704 €0 €+3 704 €
4+3 704 €0 €+3 704 €
5+3 704 €+1 635 €+2 069 €
6+3 704 €+3 046 €+658 €
7+3 704 €+3 238 €+466 €
8+3 704 €+3 435 €+269 €
9+3 704 €+3 636 €+68 €
10+3 704 €+3 843 €-139 €
11+3 704 €+4 055 €-351 €
12+3 704 €+4 272 €-568 €
13+3 704 €+4 495 €-791 €
14+3 704 €+4 724 €-1 020 €
15+3 704 €+4 958 €-1 254 €
16+3 704 €+5 198 €-1 494 €
17+3 704 €+5 445 €-1 741 €
18+3 704 €+5 697 €-1 993 €
19+3 704 €+5 957 €-2 253 €
20+3 704 €+6 222 €-2 518 €
21+3 704 €+6 495 €-2 791 €
22+3 704 €+6 775 €-3 071 €
23+3 704 €+7 062 €-3 358 €
24+3 704 €+7 356 €-3 652 €
25+3 704 €+7 658 €-3 954 €
Total+92 600 €+98 782 €+-6 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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