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Maison à vendre

VilleSoucy (89)
Surface94m²
Coût Total178 800€
Loyer Annuel11 195€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 957,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Exposition sud, Non meublé

Située à cinq minutes de SENS, Maison de village avec cour, plein centre avec tous commerces (épicerie, boulangerie, coiffeur, esthéticienne bureau de tabac presse, pharmacie, école maternelle et primaire garderie + cantine) 15min de la gare de sens et 5 min de l'accès de l'autoroute. La maison se compose au rez de chaussée d'une grande cuisine, un salon, une salle à manger, une salle d'eau et un toilette. L'étage se divise en trois belles chambres et un grenier qui permet d'agrandir la plus petite chambre. Double vitrage. Cette propriété a également un extérieur et un garage.

Cette annonce référence 232544 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier NICOLAS DE MARCO (EI) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 81878115500028.

Prix du bien : 90 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/06/2022 Score DPE : 336 kWhEP/m²/an Score GES : 91 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2440.00 euros et 3300.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Soucy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.254161, 3.330668
Total : 178 800€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 81 600€
Valeur du bien : 171 600€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 7.82€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11195€/an
Fourchette totale : 735€ - 1185€/mois
Fourchette annuelle : 8817€ - 14215€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,62 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 662 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-66 662€ (-42.6%)
Marge achat-revente :-22 138€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 937,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 866,30€
Coût de l'assurance :15 645,00€
Taxe foncière : 1 119,54€/an
Soit par mois : 93,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 031,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et électricité.
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, nécessite rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 600 €(868 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:4 700€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 50€/m² = 4700€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:5 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 900€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Soucy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 347 €
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -89 347 €
Résultat foncier Année 1 : -78 152 €(Déficit de 78 152 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 752 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 747 €/an
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -7 747 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56751.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 195 €89 353 €6 008 €-78 158 €21 400 €56 758 €56 758 €
211 419 €7 593 €5 848 €3 826 €--52 932 €
311 648 €7 428 €5 683 €4 219 €--48 713 €
411 881 €7 258 €5 512 €4 623 €--44 090 €
512 118 €7 081 €5 336 €5 037 €--39 053 €
612 361 €6 898 €5 153 €5 462 €--33 590 €
712 608 €6 709 €4 964 €5 898 €--27 692 €
812 860 €6 514 €4 768 €6 346 €--21 346 €
913 117 €6 311 €4 566 €6 806 €--14 540 €
1013 380 €6 102 €4 357 €7 277 €--7 263 €
1113 647 €5 886 €4 140 €7 761 €---
1213 920 €5 662 €3 916 €8 258 €---
1314 198 €5 430 €3 685 €8 769 €---
1414 482 €5 190 €3 445 €9 292 €---
1514 772 €4 942 €3 197 €9 830 €---
1615 068 €4 686 €2 940 €10 382 €---
1715 369 €4 420 €2 675 €10 949 €---
1815 676 €4 146 €2 400 €11 531 €---
1915 990 €3 861 €2 116 €12 128 €---
2016 310 €3 567 €1 822 €12 742 €---
2116 636 €3 263 €1 518 €13 372 €---
2216 968 €2 949 €1 204 €14 020 €---
2317 308 €2 623 €878 €14 684 €---
2417 654 €2 287 €541 €15 367 €---
2518 007 €1 938 €193 €16 069 €---
TOTAL358 591 €212 100 €86 866 €146 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-6 420 €+8 771 €
2+2 351 €0 €+2 351 €
3+2 351 €0 €+2 351 €
4+2 351 €0 €+2 351 €
5+2 351 €0 €+2 351 €
6+2 351 €0 €+2 351 €
7+2 351 €0 €+2 351 €
8+2 351 €0 €+2 351 €
9+2 351 €0 €+2 351 €
10+2 351 €0 €+2 351 €
11+2 351 €+150 €+2 201 €
12+2 351 €+2 478 €-127 €
13+2 351 €+2 631 €-280 €
14+2 351 €+2 788 €-437 €
15+2 351 €+2 949 €-598 €
16+2 351 €+3 115 €-764 €
17+2 351 €+3 285 €-934 €
18+2 351 €+3 459 €-1 108 €
19+2 351 €+3 639 €-1 288 €
20+2 351 €+3 823 €-1 472 €
21+2 351 €+4 012 €-1 661 €
22+2 351 €+4 206 €-1 855 €
23+2 351 €+4 405 €-2 054 €
24+2 351 €+4 610 €-2 259 €
25+2 351 €+4 821 €-2 470 €
Total+58 775 €+43 947 €+14 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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