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Maison 3 pièces 72 m²

VilleArgy (36)
Surface72
Coût Total100 332
Loyer Annuel5 395
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-114
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 900 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 679,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 72 m²

REFERENCE ANNONCE : 1052410 - ARGY (36500), dans hameau, une maison d'habitation à rénover d'une superficie de 72m² environ, avec : cuisine/salle à manger, 2 pièces, dégagement, salle d'eau et WC - Grenier au-dessus - Cour avec dépendances (cellier 26m², ancienne écurie 20m², grange 28m²) - Terrain arboré 6.583m² (dont 1.200m² environ de bois)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 72 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/04/2024

Consommation énergie primaire : 516.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 240 € et 1 710 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Argy
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.952545, 1.455683
Total : 100 332
Prix d'acquisition : 48 900
Travaux : 47 520
Valeur du bien : 96 420
Frais de notaire : 3 912
Coût estimé : 3 912
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 450€/mois
Loyer annuel estimé : 5395€/an
Fourchette totale : 352€ - 574€/mois
Fourchette annuelle : 4225€ - 6888€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :708,72 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :51 028
Prix d'achat :48 900
Décote à l'achat :-2 128 (-4.2%)
Marge achat-revente :-49 304€ (-96.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 332
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 518,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 666,44
Coût de l'assurance :8 528,22
Taxe foncière : 539,49€/an
Soit par mois : 44,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 449,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 520(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 320
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rénovation complète 2 chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 720✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 395 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 332 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 639
Revenus locatifs : +5 395
Charges déductibles : -51 639
Résultat foncier Année 1 : -46 244(Déficit de 46 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 844
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 119 €/an
Revenus locatifs : +5 395
Charges déductibles : -4 119
Résultat foncier Années 2+ : 1 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24844.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 785(65% de 48 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 156 €/an
Calcul : 31 785 € × 3,636% = 1 156
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 39551 6423 242-46 24721 400 €24 847 €24 847 €
25 5034 0353 1541 468--23 379 €
35 6133 9443 0631 669--21 710 €
45 7253 8512 9701 875--19 836 €
55 8403 7542 8732 086--17 750 €
65 9563 6542 7742 302--15 448 €
76 0763 5512 6702 524--12 924 €
86 1973 4452 5642 752--10 171 €
96 3213 3342 4542 986--7 185 €
106 4473 2212 3403 227--3 958 €
116 5763 1032 2233 473--485 €
126 7082 9822 1013 726---
136 8422 8561 9763 986---
146 9792 7271 8464 252---
157 1182 5931 7124 526---
167 2612 4551 5744 806---
177 4062 3121 4315 094---
187 5542 1641 2835 390---
197 7052 0111 1315 694---
207 8591 8549736 006---
218 0171 6918106 326---
228 1771 5236426 654---
238 3401 3494686 992---
248 5071 1692887 338---
258 6779831037 694---
TOTAL172 800116 20246 66656 59821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 598
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 133-6 420+7 553
2+1 1330+1 133
3+1 1330+1 133
4+1 1330+1 133
5+1 1330+1 133
6+1 1330+1 133
7+1 1330+1 133
8+1 1330+1 133
9+1 1330+1 133
10+1 1330+1 133
11+1 1330+1 133
12+1 133+1 118+15
13+1 133+1 196-63
14+1 133+1 276-143
15+1 133+1 358-225
16+1 133+1 442-309
17+1 133+1 528-395
18+1 133+1 617-484
19+1 133+1 708-575
20+1 133+1 802-669
21+1 133+1 898-765
22+1 133+1 996-863
23+1 133+2 098-965
24+1 133+2 201-1 068
25+1 133+2 308-1 175
Total+28 325+17 125+11 200
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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