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Immeuble 444 m² Cholet

VilleCholet (49)
Surface444m²
Coût Total537 840€
Loyer Annuel61 395€
Rentabilité11.42%
Cashflow/mois+1 756€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 498 000 €
Surface : 444 m²
Prix au m² : 1 121,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 444 m² Cholet

SPECIAL INVESTISSEUR CHOLET CENTRE VILLE Immeuble mixte comprenant : Un local commercial 160 m² (vide) Un appartement duplex T4 Un appartement T1 bis Deux studios Loyers habitation : 25650 €/an Loyer commerce estimation : 18 000 €/ 24 000 €/an Un garage (possiblité de créer un autre appartement)

Contact : Joël NIVOLLE : [Coordonnées masquées]

Votre conseiller L'agence immobilière IMMO PRO 49 : Joël NIVOLLE Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 444 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/06/2025

Consommation énergie primaire : 147 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 137.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 570 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.066956, -0.889873
Total : 537 840€
Prix d'acquisition : 498 000€
Valeur du bien : 498 000€
Frais de notaire : 39 840€
Coût estimé : 39 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 444m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 5116€/mois
Loyer annuel estimé : 61395€/an
Fourchette totale : 4067€ - 6436€/mois
Fourchette annuelle : 48802€ - 77237€/an
Rentabilité brute :11.42%
Fourchette de rentabilité :9.07% - 14.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 160,85 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :959 417 €
Prix d'achat :498 000 €
Décote à l'achat :-461 417€ (-48.1%)
Marge achat-revente :421 577€ (43.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :537 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 686,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :161,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 848,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :268 196,47€
Coût de l'assurance :48 405,60€
Taxe foncière : 6 139,49€/an
Soit par mois : 511,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 116,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 359,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 756,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 61 395 €/an
Calcul : 5 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 537 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 936 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 139 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 26 557 €/an
Revenus locatifs : +61 395 €
Charges déductibles : -26 557 €
Résultat foncier : 34 838 €/an
Prix d'achat du bien : 498 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 323 700 €(65% de 498 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 771 €/an
Calcul : 323 700 € × 3,636% = 11 771 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
161 395 €26 575 €18 499 €34 820 €---
262 623 €26 089 €18 013 €36 534 €---
363 875 €25 586 €17 510 €38 290 €---
465 153 €25 065 €16 989 €40 088 €---
566 456 €24 525 €16 450 €41 930 €---
667 785 €23 967 €15 891 €43 818 €---
769 141 €23 389 €15 313 €45 752 €---
870 523 €22 790 €14 715 €47 733 €---
971 934 €22 171 €14 095 €49 763 €---
1073 373 €21 529 €13 453 €51 844 €---
1174 840 €20 864 €12 789 €53 976 €---
1276 337 €20 177 €12 101 €56 160 €---
1377 864 €19 464 €11 389 €58 399 €---
1479 421 €18 727 €10 651 €60 694 €---
1581 009 €17 964 €9 888 €63 046 €---
1682 629 €17 173 €9 098 €65 456 €---
1784 282 €16 355 €8 279 €67 927 €---
1885 968 €15 508 €7 432 €70 460 €---
1987 687 €14 630 €6 555 €73 057 €---
2089 441 €13 722 €5 646 €75 719 €---
2191 230 €12 782 €4 706 €78 448 €---
2293 054 €11 808 €3 732 €81 246 €---
2394 915 €10 800 €2 724 €84 116 €---
2496 814 €9 756 €1 680 €87 058 €---
2598 750 €8 675 €600 €90 075 €---
TOTAL1 966 497 €470 089 €268 196 €1 496 408 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 496 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 61 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 893 €+10 446 €+2 447 €
2+12 893 €+10 960 €+1 933 €
3+12 893 €+11 487 €+1 406 €
4+12 893 €+12 026 €+867 €
5+12 893 €+12 579 €+314 €
6+12 893 €+13 145 €-252 €
7+12 893 €+13 726 €-833 €
8+12 893 €+14 320 €-1 427 €
9+12 893 €+14 929 €-2 036 €
10+12 893 €+15 553 €-2 660 €
11+12 893 €+16 193 €-3 300 €
12+12 893 €+16 848 €-3 955 €
13+12 893 €+17 520 €-4 627 €
14+12 893 €+18 208 €-5 315 €
15+12 893 €+18 914 €-6 021 €
16+12 893 €+19 637 €-6 744 €
17+12 893 €+20 378 €-7 485 €
18+12 893 €+21 138 €-8 245 €
19+12 893 €+21 917 €-9 024 €
20+12 893 €+22 716 €-9 823 €
21+12 893 €+23 534 €-10 641 €
22+12 893 €+24 374 €-11 481 €
23+12 893 €+25 235 €-12 342 €
24+12 893 €+26 117 €-13 224 €
25+12 893 €+27 022 €-14 129 €
Total+322 325 €+448 922 €+-126 597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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