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Appartement rez-de-chaussée

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface46.82m²
Coût Total92 210€
Loyer Annuel6 498€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 46.82 m²
Prix au m² : 1 217,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À deux pas des commodités, avenue Jean Jaures, découvrez cet appartement de 46,82 m2 situé en rez-de-chaussée d'une petite copropriété sans syndic ni charges. Il se compose d'une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte de plus de 34 m2, d'une chambre borgne de 10,7 m2, d'une salle d'eau et bénéficie également d'une cave privative. Vendu libre de toute occupation, ce bien représente une belle opportunité pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif. Des travaux de rafraîchissement ainsi qu'une amélioration de l'électricité et du système de chauffage sont à prévoir afin de révéler tout son potentiel. Ce bien ne dispose pas d'extérieurs et ni de stationnement. Un bien accessible et fonctionnel à personnaliser selon vos envies. Cette annonce vous est proposée par TASSIE Amandine - EI - NoRSAC: 815 408 315, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de RODEZ

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=2766
Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.103126, 3.078844
Total : 92 210€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 30 650€
Valeur du bien : 87 650€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.82m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.09€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6498€/an
Fourchette totale : 426€ - 689€/mois
Fourchette annuelle : 5108€ - 8266€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 631,58 €/m²
Basé sur :267 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 391 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-19 391€ (-25.4%)
Marge achat-revente :-15 819€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 474,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 328,07€
Coût de l'assurance :6 915,75€
Taxe foncière : 649,77€/an
Soit par mois : 54,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 541,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 528,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 46,82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations vieillissantes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 650 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain (4 m²): 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine (10 m²): 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:300€
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:350€
    Peinture salon (14 m²): 14 m² × 25€/m² = 350€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 498 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 210 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 580 €
Revenus locatifs : +6 498 €
Charges déductibles : -34 580 €
Résultat foncier Année 1 : -28 082 €(Déficit de 28 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 930 €/an
Revenus locatifs : +6 498 €
Charges déductibles : -3 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6682.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 498 €34 583 €3 007 €-28 085 €21 400 €6 685 €6 685 €
26 628 €3 852 €2 926 €2 776 €--3 910 €
36 760 €3 768 €2 842 €2 992 €--918 €
46 895 €3 682 €2 756 €3 213 €---
57 033 €3 593 €2 666 €3 441 €---
67 174 €3 500 €2 574 €3 674 €---
77 317 €3 405 €2 479 €3 912 €---
87 464 €3 306 €2 380 €4 157 €---
97 613 €3 205 €2 278 €4 409 €---
107 765 €3 099 €2 173 €4 666 €---
117 921 €2 990 €2 064 €4 930 €---
128 079 €2 878 €1 952 €5 201 €---
138 241 €2 762 €1 835 €5 479 €---
148 405 €2 641 €1 715 €5 764 €---
158 574 €2 517 €1 591 €6 056 €---
168 745 €2 389 €1 463 €6 356 €---
178 920 €2 256 €1 330 €6 664 €---
189 098 €2 119 €1 193 €6 979 €---
199 280 €1 978 €1 051 €7 303 €---
209 466 €1 831 €905 €7 635 €---
219 655 €1 680 €753 €7 975 €---
229 848 €1 523 €597 €8 325 €---
2310 045 €1 362 €435 €8 684 €---
2410 246 €1 195 €268 €9 052 €---
2510 451 €1 022 €96 €9 429 €---
TOTAL208 124 €97 138 €43 328 €110 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 365 €-6 420 €+7 785 €
2+1 365 €0 €+1 365 €
3+1 365 €0 €+1 365 €
4+1 365 €+689 €+676 €
5+1 365 €+1 032 €+333 €
6+1 365 €+1 102 €+263 €
7+1 365 €+1 174 €+191 €
8+1 365 €+1 247 €+118 €
9+1 365 €+1 323 €+42 €
10+1 365 €+1 400 €-35 €
11+1 365 €+1 479 €-114 €
12+1 365 €+1 560 €-195 €
13+1 365 €+1 644 €-279 €
14+1 365 €+1 729 €-364 €
15+1 365 €+1 817 €-452 €
16+1 365 €+1 907 €-542 €
17+1 365 €+1 999 €-634 €
18+1 365 €+2 094 €-729 €
19+1 365 €+2 191 €-826 €
20+1 365 €+2 290 €-925 €
21+1 365 €+2 393 €-1 028 €
22+1 365 €+2 497 €-1 132 €
23+1 365 €+2 605 €-1 240 €
24+1 365 €+2 715 €-1 350 €
25+1 365 €+2 829 €-1 464 €
Total+34 125 €+33 296 €+829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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