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Longère 4 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleGomené (22)
Surface110m²
Coût Total108 115€
Loyer Annuel9 764€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 995 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 854,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère 4 pièces 110 m²

GUENNO IMMOBILIER PACE MET A VOTRE DISPOSITION :UNE LONGERE DANS LA CAMPAGNE DE DE GOMENE

Venez découvrir cette superbe longère dans la campagne de Gomené. Elle dispose au rez-de-chaussée, d'une pièce de vie avec cheminée, une cuisine, une salle d'eau, un wc, Au 1er, vous y trouverez deux grandes chambres et une mezzanine Au 2éme, une chambre de plus de 20m² avec salle d'eau et wc + grenier.

Vous découvrirez son magnifique jardin, accompagné d'une autre parcelle de l'autre coté de la route avec un étang et son ruisseau.

LES PLUS : CALME - VERDURE - STATIONNEMENTS - A ISOLER ENTIEREMENT - FOSSE CONFORME - TOITURE FIBRO EN BON ETAT

GUENNO IMMOBILIER LE PLUS GRAND CHOIX DE BIENS SUR RENNES ET SES ALENTOURS

Surface : 110 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/06/2023

Consommation énergie primaire : 250 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 250 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Gomené
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22230
Coordonnées : 48.167625, -2.495868
Total : 108 115€
Prix d'acquisition : 93 995€
Travaux : 6 600€
Valeur du bien : 100 595€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9764€/an
Fourchette totale : 645€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7743€ - 12313€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :899,12 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :98 903 €
Prix d'achat :93 995 €
Décote à l'achat :-4 908€ (-5.0%)
Marge achat-revente :-9 212€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 115€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 912,06€
Coût de l'assurance :9 460,06€
Taxe foncière : 976,41€/an
Soit par mois : 81,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 813,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour des fixtures
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 764 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 115 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 670 €
Revenus locatifs : +9 764 €
Charges déductibles : -11 670 €
Résultat foncier Année 1 : -1 906 €(Déficit de 1 906 €)
Imputable sur revenu global : 1 906 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 070 €/an
Revenus locatifs : +9 764 €
Charges déductibles : -5 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 694 €/an
Prix d'achat du bien : 93 995 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 097 €(65% de 93 995 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 097 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 764 €11 673 €3 719 €-1 909 €1 909 €--
29 959 €4 976 €3 621 €4 984 €---
310 159 €4 875 €3 520 €5 284 €---
410 362 €4 770 €3 415 €5 592 €---
510 569 €4 661 €3 307 €5 907 €---
610 780 €4 549 €3 194 €6 231 €---
710 996 €4 433 €3 078 €6 563 €---
811 216 €4 313 €2 958 €6 903 €---
911 440 €4 188 €2 833 €7 252 €---
1011 669 €4 059 €2 704 €7 610 €---
1111 902 €3 926 €2 571 €7 977 €---
1212 140 €3 787 €2 432 €8 353 €---
1312 383 €3 644 €2 289 €8 739 €---
1412 631 €3 496 €2 141 €9 135 €---
1512 884 €3 342 €1 988 €9 541 €---
1613 141 €3 184 €1 829 €9 958 €---
1713 404 €3 019 €1 664 €10 385 €---
1813 672 €2 849 €1 494 €10 823 €---
1913 946 €2 672 €1 318 €11 273 €---
2014 224 €2 490 €1 135 €11 735 €---
2114 509 €2 301 €946 €12 208 €---
2214 799 €2 105 €750 €12 694 €---
2315 095 €1 902 €548 €13 193 €---
2415 397 €1 693 €338 €13 704 €---
2515 705 €1 475 €121 €14 230 €---
TOTAL312 747 €94 382 €53 912 €218 365 €1 909 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 573 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 050 €-573 €+2 623 €
2+2 050 €+1 495 €+555 €
3+2 050 €+1 585 €+465 €
4+2 050 €+1 678 €+372 €
5+2 050 €+1 772 €+278 €
6+2 050 €+1 869 €+181 €
7+2 050 €+1 969 €+81 €
8+2 050 €+2 071 €-21 €
9+2 050 €+2 176 €-126 €
10+2 050 €+2 283 €-233 €
11+2 050 €+2 393 €-343 €
12+2 050 €+2 506 €-456 €
13+2 050 €+2 622 €-572 €
14+2 050 €+2 740 €-690 €
15+2 050 €+2 862 €-812 €
16+2 050 €+2 987 €-937 €
17+2 050 €+3 115 €-1 065 €
18+2 050 €+3 247 €-1 197 €
19+2 050 €+3 382 €-1 332 €
20+2 050 €+3 520 €-1 470 €
21+2 050 €+3 662 €-1 612 €
22+2 050 €+3 808 €-1 758 €
23+2 050 €+3 958 €-1 908 €
24+2 050 €+4 111 €-2 061 €
25+2 050 €+4 269 €-2 219 €
Total+51 250 €+65 509 €+-14 259 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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