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APPARTEMENT 4 PIECES / 2 CHAMBRES / 1 BUREAU / 62.5 M2 / CAV

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface62.5m²
Coût Total113 700€
Loyer Annuel9 080€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 62.5 m²
Prix au m² : 1 280 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 12, Cave, Nombre de WC : 1

Agence immobilière Rondot IMMO  Gaëlle ISABEY (06 99 29 02 26) vous propose à : DIJON Quartier Montmuzard. Vous recherchez un appartement lumineux avec 2 chambres et un bureau, à seulement 5 minutes à pied du tram ? Alors venez découvrir le potentiel de ce 4 pièces de 62 m2, situé dans un immeuble avec ascenseur, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. L'appartement comprend une entrée, un salon ouvert sur une cuisine, 2 chambres, un bureau, une salle d'eau et un WC indépendant. Le chauffage collectif est assuré par le réseau de chauffage urbain. Une cave vient compléter les prestations de ce bien. Ce bien est soumis au statut de la copropriété. Pas de procédure en cours. Nombre de lots dans la copropriété : 112. Montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes : 2 476 EUR. Pour plus d'informations et pour visiter merci de joindre Gaëlle ISABEY par téléphone uniquement au 06 99 29 02 26. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Gaëlle ISABEY, mandataire indépendante en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS Rondot IMMO immatriculé au RSAC de DIJON sous le numéro 922 085 444, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société SAS Rondot IMMO. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.rondot-immo.fr/honoraires/

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.327893, 5.066799
Total : 113 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 27 300€
Valeur du bien : 107 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.5m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9080€/an
Fourchette totale : 603€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7233€ - 11398€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 353,85 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 116 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-67 116€ (-45.6%)
Marge achat-revente :33 416€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,53€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 588,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 875,34€
Coût de l'assurance :7 959,00€
Taxe foncière : 907,99€/an
Soit par mois : 75,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 206,33€/mois
Soit par an : 2 476,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 756,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 62.5 m²
Raison: DPE C - Vérification recommandée pour assurer le bon fonctionnement du chauffage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 300 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Peinture et finitions: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chauffage:2 400€
    Vérification chauffage collectif: 1 système = 1200€, Main d'œuvre incluse: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Cuisine, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 080 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 476 €/an
Calcul : 206 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 796 €
Revenus locatifs : +9 080 €
Charges déductibles : -34 796 €
Résultat foncier Année 1 : -25 716 €(Déficit de 25 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 496 €/an
Revenus locatifs : +9 080 €
Charges déductibles : -7 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4316.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 080 €34 800 €3 798 €-25 720 €21 400 €4 320 €4 320 €
29 262 €7 399 €3 697 €1 863 €--2 458 €
39 447 €7 294 €3 592 €2 152 €--305 €
49 636 €7 186 €3 484 €2 449 €---
59 828 €7 074 €3 372 €2 754 €---
610 025 €6 959 €3 256 €3 066 €---
710 225 €6 839 €3 137 €3 387 €---
810 430 €6 715 €3 013 €3 715 €---
910 639 €6 587 €2 885 €4 052 €---
1010 851 €6 455 €2 752 €4 397 €---
1111 068 €6 318 €2 615 €4 751 €---
1211 290 €6 176 €2 474 €5 114 €---
1311 516 €6 029 €2 327 €5 486 €---
1411 746 €5 878 €2 175 €5 868 €---
1511 981 €5 721 €2 019 €6 260 €---
1612 220 €5 559 €1 856 €6 662 €---
1712 465 €5 391 €1 689 €7 074 €---
1812 714 €5 217 €1 515 €7 497 €---
1912 968 €5 038 €1 336 €7 930 €---
2013 228 €4 852 €1 150 €8 375 €---
2113 492 €4 660 €958 €8 832 €---
2213 762 €4 462 €759 €9 300 €---
2314 037 €4 256 €554 €9 781 €---
2414 318 €4 044 €342 €10 274 €---
2514 604 €3 824 €122 €10 780 €---
TOTAL290 832 €174 734 €54 875 €116 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 907 €-6 420 €+8 327 €
2+1 907 €0 €+1 907 €
3+1 907 €0 €+1 907 €
4+1 907 €+643 €+1 264 €
5+1 907 €+826 €+1 081 €
6+1 907 €+920 €+987 €
7+1 907 €+1 016 €+891 €
8+1 907 €+1 114 €+793 €
9+1 907 €+1 215 €+692 €
10+1 907 €+1 319 €+588 €
11+1 907 €+1 425 €+482 €
12+1 907 €+1 534 €+373 €
13+1 907 €+1 646 €+261 €
14+1 907 €+1 760 €+147 €
15+1 907 €+1 878 €+29 €
16+1 907 €+1 998 €-91 €
17+1 907 €+2 122 €-215 €
18+1 907 €+2 249 €-342 €
19+1 907 €+2 379 €-472 €
20+1 907 €+2 513 €-606 €
21+1 907 €+2 650 €-743 €
22+1 907 €+2 790 €-883 €
23+1 907 €+2 934 €-1 027 €
24+1 907 €+3 082 €-1 175 €
25+1 907 €+3 234 €-1 327 €
Total+47 675 €+34 829 €+12 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 154 jours
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