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Maison à vendre

VilleGuimiliau (29)
Surface100m²
Coût Total145 300€
Loyer Annuel9 842€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Jardin, Terrasse

Dans un hameau de la commune de Guimiliau proche de la gare, cette maison de campagne de 100m² habitables se compose comme suit :

  • RDC : entrée, bureau ou chambre sur la gauche, à droite cuisine (époque années 70) à revoir car fonctionnelle mais une touche de modernité serait un projet intéressant, grand salon, salle de bain (à rénover), espace buanderie (actuellement ouvert sur le salon donc à fermer en placo pour parfaire l'espace).

  • Etage au dessus de l'espace salon : 2 chambres

  • Etage au dessus de la cuisine/bureau : Grenier > possibilité de faire 1 ou 2 pièces (chambre) mais nécessite un remaniement complet.

Les plus : isolation combles OK ; fenêtres PVC double vitrage ; expo plein sud ; terrain/jardin ; dépendance de type garage/rangement. A prévoir (budget travaux) : Cuisine, tuiles faîtières à remplacer car vieilles, salle de bain, assainissement ancien non-conforme.

Info acquéreurs : Tarif particulièrement bas pour car je prends en considération les travaux nécessaires pour un projet intéressant ; je demande avant toute visite un accord de principe bancaire.

Ville : Guimiliau
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29400
Coordonnées : 48.483298, -3.998145
Total : 145 300€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 137 700€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9842€/an
Fourchette totale : 649€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7788€ - 12437€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 333 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-88 333€ (-48.2%)
Marge achat-revente :38 033€ (20.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 921,81€
Coût de l'assurance :12 713,75€
Taxe foncière : 984,17€/an
Soit par mois : 82,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rénover pour moderniser l'espace
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Remplacement des tuiles faîtières anciennes
Quantité: surface à estimer selon toiture
Raison: Tuiles faîtières vieilles, nécessité de réparation pour éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ + 5 prises × 100€ = 1300€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Toiture:840€
    Remplacement tuiles faîtières: 14 m × 60€/m = 840€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guimiliau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 842 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 214 €
Revenus locatifs : +9 842 €
Charges déductibles : -49 214 €
Résultat foncier Année 1 : -39 373 €(Déficit de 39 373 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 973 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 514 €/an
Revenus locatifs : +9 842 €
Charges déductibles : -6 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17972.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 842 €49 219 €5 026 €-39 377 €21 400 €17 977 €17 977 €
210 039 €6 388 €4 895 €3 651 €--14 326 €
310 239 €6 251 €4 758 €3 988 €--10 338 €
410 444 €6 110 €4 617 €4 334 €--6 004 €
510 653 €5 964 €4 471 €4 689 €--1 315 €
610 866 €5 812 €4 320 €5 054 €---
711 083 €5 655 €4 163 €5 428 €---
811 305 €5 493 €4 000 €5 812 €---
911 531 €5 325 €3 832 €6 206 €---
1011 762 €5 151 €3 658 €6 611 €---
1111 997 €4 970 €3 478 €7 027 €---
1212 237 €4 784 €3 291 €7 453 €---
1312 482 €4 590 €3 097 €7 892 €---
1412 731 €4 390 €2 897 €8 341 €---
1512 986 €4 182 €2 690 €8 804 €---
1613 246 €3 968 €2 475 €9 278 €---
1713 511 €3 745 €2 252 €9 765 €---
1813 781 €3 515 €2 022 €10 266 €---
1914 056 €3 276 €1 784 €10 780 €---
2014 338 €3 029 €1 537 €11 308 €---
2114 624 €2 773 €1 281 €11 851 €---
2214 917 €2 509 €1 016 €12 408 €---
2315 215 €2 234 €742 €12 981 €---
2415 519 €1 950 €457 €13 569 €---
2515 830 €1 656 €163 €14 174 €---
TOTAL315 234 €152 940 €72 922 €162 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067 €-6 420 €+8 487 €
2+2 067 €0 €+2 067 €
3+2 067 €0 €+2 067 €
4+2 067 €0 €+2 067 €
5+2 067 €0 €+2 067 €
6+2 067 €+1 122 €+945 €
7+2 067 €+1 628 €+439 €
8+2 067 €+1 744 €+323 €
9+2 067 €+1 862 €+205 €
10+2 067 €+1 983 €+84 €
11+2 067 €+2 108 €-41 €
12+2 067 €+2 236 €-169 €
13+2 067 €+2 367 €-300 €
14+2 067 €+2 502 €-435 €
15+2 067 €+2 641 €-574 €
16+2 067 €+2 783 €-716 €
17+2 067 €+2 930 €-863 €
18+2 067 €+3 080 €-1 013 €
19+2 067 €+3 234 €-1 167 €
20+2 067 €+3 392 €-1 325 €
21+2 067 €+3 555 €-1 488 €
22+2 067 €+3 722 €-1 655 €
23+2 067 €+3 894 €-1 827 €
24+2 067 €+4 071 €-2 004 €
25+2 067 €+4 252 €-2 185 €
Total+51 675 €+48 688 €+2 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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