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Appartement à vendre

VilleMelun (77)
Surface47.8m²
Coût Total107 860€
Loyer Annuel10 495€
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 500 €
Surface : 47.8 m²
Prix au m² : 1 976,99 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Dans une copropriété sécurisée, Appartement de 2 pièces comprenant : une entrée avec placards, un séjour, une cuisine semi-ouverte, 1 chambre, un dressing, une salle de bains, un WC. Cave. Parking privatif en sous-sol. Accès toutes commodités à pied (commerces, écoles, bus..) Appels de fonds : 207 euros / mois. Les charges comprennent une provision pour eau froide/eau chaude + chauffage géothermie + fonds de travaux loi alur. UNE VISITE S'IMPOSE ! Honoraires charge vendeur. Mélanie BAUDUIN (EI) - Agent Commercial 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '. Pour davantage de renseignements, vous pouvez nous joindre

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.541753, 2.659934
Total : 107 860€
Prix d'acquisition : 94 500€
Travaux : 5 800€
Valeur du bien : 100 300€
Frais de notaire : 7 560€
Coût estimé : 7 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.8m²
Loyer prédit : 18.30€/m²/mois
Fourchette : 15.49€ - 21.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 875€/mois
Loyer annuel estimé : 10495€/an
Fourchette totale : 741€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 8888€ - 12393€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :8.24% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 587,65 €/m²
Basé sur :372 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 690 €
Prix d'achat :94 500 €
Décote à l'achat :-29 190€ (-23.6%)
Marge achat-revente :15 830€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 681,76€
Coût de l'assurance :9 437,75€
Taxe foncière : 1 049,50€/an
Soit par mois : 87,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 207,00€/mois
Soit par an : 2 484,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 874,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage géothermique
Quantité: 1 système pour 47.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du carrelage usé et mise à jour des installations
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: surface à définir (environ 5-6 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 800 €(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Vérification système de chauffage géothermique: 1 système = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:720€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 90€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre:780€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 65€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 495 €/an
Calcul : 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 049 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 484 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 224 €
Revenus locatifs : +10 495 €
Charges déductibles : -13 224 €
Résultat foncier Année 1 : -2 729 €(Déficit de 2 729 €)
Imputable sur revenu global : 2 729 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 424 €/an
Revenus locatifs : +10 495 €
Charges déductibles : -7 424 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 071 €/an
Prix d'achat du bien : 94 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425 €(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 495 €13 228 €3 517 €-2 733 €2 733 €--
210 705 €7 333 €3 422 €3 372 €---
310 919 €7 235 €3 324 €3 684 €---
411 137 €7 134 €3 223 €4 003 €---
511 360 €7 030 €3 119 €4 330 €---
611 587 €6 922 €3 011 €4 665 €---
711 819 €6 810 €2 899 €5 009 €---
812 055 €6 695 €2 784 €5 360 €---
912 297 €6 576 €2 665 €5 721 €---
1012 542 €6 453 €2 542 €6 090 €---
1112 793 €6 325 €2 414 €6 468 €---
1213 049 €6 194 €2 283 €6 855 €---
1313 310 €6 058 €2 147 €7 252 €---
1413 576 €5 917 €2 006 €7 659 €---
1513 848 €5 772 €1 861 €8 076 €---
1614 125 €5 622 €1 711 €8 503 €---
1714 407 €5 467 €1 556 €8 941 €---
1814 696 €5 306 €1 395 €9 389 €---
1914 989 €5 141 €1 230 €9 849 €---
2015 289 €4 969 €1 058 €10 320 €---
2115 595 €4 792 €881 €10 803 €---
2215 907 €4 609 €698 €11 298 €---
2316 225 €4 420 €509 €11 805 €---
2416 550 €4 225 €314 €12 325 €---
2516 881 €4 023 €112 €12 858 €---
TOTAL336 157 €154 257 €50 682 €181 900 €2 733 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 820 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 204 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 204 €-820 €+3 024 €
2+2 204 €+1 011 €+1 193 €
3+2 204 €+1 105 €+1 099 €
4+2 204 €+1 201 €+1 003 €
5+2 204 €+1 299 €+905 €
6+2 204 €+1 400 €+804 €
7+2 204 €+1 503 €+701 €
8+2 204 €+1 608 €+596 €
9+2 204 €+1 716 €+488 €
10+2 204 €+1 827 €+377 €
11+2 204 €+1 940 €+264 €
12+2 204 €+2 057 €+147 €
13+2 204 €+2 176 €+28 €
14+2 204 €+2 298 €-94 €
15+2 204 €+2 423 €-219 €
16+2 204 €+2 551 €-347 €
17+2 204 €+2 682 €-478 €
18+2 204 €+2 817 €-613 €
19+2 204 €+2 955 €-751 €
20+2 204 €+3 096 €-892 €
21+2 204 €+3 241 €-1 037 €
22+2 204 €+3 389 €-1 185 €
23+2 204 €+3 541 €-1 337 €
24+2 204 €+3 697 €-1 493 €
25+2 204 €+3 857 €-1 653 €
Total+55 100 €+54 570 €+530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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