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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface161m²
Coût Total284 070€
Loyer Annuel17 335€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 1 484,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Interphone, Pas de cave, Non meublé

Dans une copropriété de seulement deux lots, appartement d'environ 161m² situé dans un quartier calme et à proximité de toutes les commodités.

Il est composé d'un hall d'entrée desservant une cuisine équipée, un cellier, un salon, d'une grande pièce de vie ouvert sur une superbe terrasse de presque 115 m², quatre chambres, un dressing, un WC indépendant et une salle de bain.

Au dernier niveau, sous les combles, un bureau.

Les plus de l'appartement :

  • Situation géographique ;
  • Stationnement ;
  • Calme ;
  • Panneaux solaires (autoconsommation) ;
Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.545781, 4.742027
Total : 284 070€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 25 950€
Valeur du bien : 264 950€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1445€/mois
Loyer annuel estimé : 17335€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1869€/mois
Fourchette annuelle : 13400€ - 22424€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 475 €
Prix d'achat :239 000 €
Décote à l'achat :+1 525€ (+0.6%)
Marge achat-revente :-46 595€ (-19.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 426,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 509,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 938,80€
Coût de l'assurance :24 856,13€
Taxe foncière : 1 733,47€/an
Soit par mois : 144,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 444,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 804,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-359,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des éléments de cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 950 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 300€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre peinture: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre cuisine complète: 3000€ (fourniture et pose), Total: 4800€.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 650€
    Peinture murs salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement robinetterie: 1 robinet × 200€ = 200€, Main d'œuvre peinture: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre plomberie: 1500€, Total: 2200€.
  • Chambres - Rafraîchissement:7 600€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre peinture: 80 m² × 20€/m² = 1600€, Total: 3600€.
  • Salon - Rafraîchissement:4 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre peinture: 40 m² × 20€/m² = 800€, Total: 2400€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 335 €/an
Calcul : 1 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 070 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 733 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 380 €
Revenus locatifs : +17 335 €
Charges déductibles : -40 380 €
Résultat foncier Année 1 : -23 046 €(Déficit de 23 046 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 430 €/an
Revenus locatifs : +17 335 €
Charges déductibles : -14 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12345.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 335 €40 389 €9 912 €-23 055 €10 700 €12 355 €12 355 €
217 681 €14 181 €9 653 €3 500 €--8 854 €
318 035 €13 913 €9 385 €4 122 €--4 732 €
418 396 €13 635 €9 108 €4 760 €---
518 764 €13 348 €8 820 €5 416 €---
619 139 €13 050 €8 523 €6 089 €---
719 522 €12 742 €8 214 €6 780 €---
819 912 €12 422 €7 895 €7 490 €---
920 310 €12 091 €7 564 €8 219 €---
1020 717 €11 748 €7 221 €8 968 €---
1121 131 €11 393 €6 865 €9 738 €---
1221 553 €11 025 €6 498 €10 528 €---
1321 985 €10 644 €6 116 €11 340 €---
1422 424 €10 249 €5 722 €12 175 €---
1522 873 €9 840 €5 313 €13 032 €---
1623 330 €9 417 €4 889 €13 913 €---
1723 797 €8 978 €4 450 €14 819 €---
1824 273 €8 523 €3 996 €15 749 €---
1924 758 €8 053 €3 525 €16 706 €---
2025 253 €7 565 €3 037 €17 689 €---
2125 758 €7 060 €2 532 €18 699 €---
2226 274 €6 536 €2 008 €19 737 €---
2326 799 €5 994 €1 466 €20 805 €---
2427 335 €5 432 €905 €21 903 €---
2527 882 €4 851 €323 €23 031 €---
TOTAL555 234 €283 082 €143 939 €272 153 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 640 €-3 210 €+6 850 €
2+3 640 €0 €+3 640 €
3+3 640 €0 €+3 640 €
4+3 640 €+8 €+3 632 €
5+3 640 €+1 625 €+2 015 €
6+3 640 €+1 827 €+1 813 €
7+3 640 €+2 034 €+1 606 €
8+3 640 €+2 247 €+1 393 €
9+3 640 €+2 466 €+1 174 €
10+3 640 €+2 690 €+950 €
11+3 640 €+2 921 €+719 €
12+3 640 €+3 158 €+482 €
13+3 640 €+3 402 €+238 €
14+3 640 €+3 652 €-12 €
15+3 640 €+3 910 €-270 €
16+3 640 €+4 174 €-534 €
17+3 640 €+4 446 €-806 €
18+3 640 €+4 725 €-1 085 €
19+3 640 €+5 012 €-1 372 €
20+3 640 €+5 307 €-1 667 €
21+3 640 €+5 610 €-1 970 €
22+3 640 €+5 921 €-2 281 €
23+3 640 €+6 242 €-2 602 €
24+3 640 €+6 571 €-2 931 €
25+3 640 €+6 909 €-3 269 €
Total+91 000 €+81 646 €+9 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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