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Maison de ville 4 pièces 143 m²

VilleAuch (32)
Surface143
Coût Total198 250
Loyer Annuel17 276
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+271
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 013,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 143 m² - Maison de ville 4 pièces 143 m²

Découvrez cette maison de ville pleine de charme à vendre à Auch, offrant une vue exceptionnelle sur le Gers et les toits environnants. Construite en 1800 en pierre et brique, cette demeure de 169 m² habitables répartis sur 4 étages vous propose 4 pièces dont 3 chambres, un séjour lumineux de 29 m² exposé à l'est avec cheminée, une cuisine indépendante aménagée, ainsi que 2 WC et une salle d'eau. Le calme est assuré dans cette maison à rénover, avec des fenêtres en bois double vitrage. Vous bénéficierez également d'une cave, d'un sous-sol, d'un balcon et d'un stationnement extérieur. L'assainissement est raccordé au tout à l'égout, et la fibre optique est disponible. Ce bien est une opportunité d'investissement idéale pour les amateurs de rénovation et de patrimoine, offrant un fort potentiel dans un secteur recherché. Contactez Junior MATANATABU [Coordonnées masquées] ou l'agence NESTENN Auch [Coordonnées masquées] pour organiser une visite et laissez-vous séduire par cette maison pleine d'histoire et de possibilités. Junior Matanatabu (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 884533340 - Auch.

Surface : 143 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/05/2025

Consommation énergie primaire : 151 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 050 € et 2 790 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.645073, 0.586930
Total : 198 250
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 41 650
Valeur du bien : 186 650
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1440€/mois
Loyer annuel estimé : 17276€/an
Fourchette totale : 1079€ - 1921€/mois
Fourchette annuelle : 12948€ - 23050€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 615,38 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 999
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-85 999 (-37.2%)
Marge achat-revente :32 749€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 024,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 210,07
Coût de l'assurance :16 851,25
Taxe foncière : 1 727,59€/an
Soit par mois : 143,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 439,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 650(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 500€ = 13 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 750
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 276 €/an
Calcul : 1 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 250 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 450
Revenus locatifs : +17 276
Charges déductibles : -50 450
Résultat foncier Année 1 : -33 175(Déficit de 33 175 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 775
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 800 €/an
Revenus locatifs : +17 276
Charges déductibles : -8 800
Résultat foncier Années 2+ : 8 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11774.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 27650 4576 405-33 18121 400 €11 781 €11 781 €
217 6218 6346 2328 988--2 793 €
317 9748 4556 0539 519---
418 3338 2705 86910 063---
518 7008 0795 67810 621---
619 0747 8825 48011 192---
719 4557 6785 27711 777---
819 8457 4685 06612 377---
920 2417 2504 84912 991---
1020 6467 0264 62413 621---
1121 0596 7934 39214 266---
1221 4806 5544 15214 927---
1321 9106 3063 90415 604---
1422 3486 0503 64816 299---
1522 7955 7853 38317 010---
1623 2515 5123 11017 739---
1723 7165 2292 82818 487---
1824 1904 9372 53619 253---
1924 6744 6362 23420 038---
2025 1684 3241 92320 843---
2125 6714 0031 60121 668---
2226 1843 6701 26822 514---
2326 7083 32792523 382---
2427 2422 97257024 271---
2527 7872 60520325 182---
TOTAL553 352193 90192 210359 45121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 451
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 628-6 420+10 048
2+3 6280+3 628
3+3 628+2 018+1 610
4+3 628+3 019+609
5+3 628+3 186+442
6+3 628+3 358+270
7+3 628+3 533+95
8+3 628+3 713-85
9+3 628+3 897-269
10+3 628+4 086-458
11+3 628+4 280-652
12+3 628+4 478-850
13+3 628+4 681-1 053
14+3 628+4 890-1 262
15+3 628+5 103-1 475
16+3 628+5 322-1 694
17+3 628+5 546-1 918
18+3 628+5 776-2 148
19+3 628+6 011-2 383
20+3 628+6 253-2 625
21+3 628+6 501-2 873
22+3 628+6 754-3 126
23+3 628+7 014-3 386
24+3 628+7 281-3 653
25+3 628+7 555-3 927
Total+90 700+107 835+-17 135
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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