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Achat maison

Bien expiré
VilleMarans (17)
Surface115
Coût Total244 435
Loyer Annuel13 740
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-261
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 750 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 432,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 115 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, Cuisine américaine équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 35 m², Travaux

Maison Charmante en centre ville Découvrez cette maison ancienne de caractère, baignée de lumière naturelle, offrant une surface habitable de 115 m². Située dans un cadre paisible, cette demeure de deux niveaux vous invite à imaginer une vie de famille harmonieuse et sereine. Au rez-de-chaussée, une cuisine ouverte sur salle à manger, Au premier étage, un vaste séjour de 35 m² vous accueille avec ses grandes ouvertures, laissant entrer la douce lumière du jour. Au deuxième étage, deux chambres et une salle d'eau vous offrent un espace de vie intime et confortable. Quelques petits travaux de rafraîchissement sont à prévoir, mais ils ne feront qu'ajouter à la personnalité unique de cette maison. Ce bien ne dispose pas d'extérieur, il se situe à 50m du port où vous pourrez profiter des balades le long des quais, À seulement 5 minutes à pied, vous trouverez plusieurs commodités pratiques : des écoles (maternelle, élémentaire et collège), des restaurants, des commerces d'alimentation générale, un parc et jardin, ainsi qu'un médecin généraliste. Vous pourrez également profiter de la proximité des transports en commun avec le bus à 10 minutes à pied. Ne manquez pas cette opportunité unique de faire de cette maison votre nouveau foyer. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le charme intemporel de cette demeure.

Ville : Marans
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17230
Coordonnées : 46.320030, -0.976770
Total : 244 435
Prix d'acquisition : 164 750
Travaux : 66 505
Valeur du bien : 231 255
Frais de notaire : 13 180
Coût estimé : 13 180
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1145€/mois
Loyer annuel estimé : 13740€/an
Fourchette totale : 897€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 10762€ - 17542€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 435
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 219,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :71,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 291,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 495,98
Coût de l'assurance :21 388,06
Taxe foncière : 1 373,99€/an
Soit par mois : 114,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 144,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 405,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 505(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:6 900
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Menuiseries:16 800
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1200€ = 16800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Chambres:7 500
    Rénovation chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Électricité générale:0
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
  • Plomberie générale:1 200
    Vérification plomberie générale: 1 système × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le tarif)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les tarifs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 805✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 740 €/an
Calcul : 1 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 435 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 505
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 110
Revenus locatifs : +13 740
Charges déductibles : -77 110
Résultat foncier Année 1 : -63 370(Déficit de 63 370 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 970
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 605 €/an
Revenus locatifs : +13 740
Charges déductibles : -10 605
Résultat foncier Années 2+ : 3 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41969.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 088(65% de 164 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 894 €/an
Calcul : 107 088 € × 3,636% = 3 894
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 74077 1188 383-63 37821 400 €41 978 €41 978 €
214 01510 3928 1633 623--38 355 €
314 29510 1647 9344 131--34 224 €
414 5819 9277 6984 653--29 570 €
514 8729 6837 4535 190--24 381 €
615 1709 4297 2005 740--18 640 €
715 4739 1676 9386 306--12 334 €
815 7838 8966 6666 887--5 447 €
916 0988 6156 3857 484---
1016 4208 3246 0948 097---
1116 7498 0235 7938 726---
1217 0847 7115 4819 373---
1317 4257 3885 15910 037---
1417 7747 0544 82410 720---
1518 1296 7084 47811 422---
1618 4926 3504 12012 142---
1718 8625 9793 74912 883---
1819 2395 5953 36513 644---
1919 6245 1982 96814 426---
2020 0164 7862 55715 230---
2120 4174 3602 13116 057---
2220 8253 9191 69016 906---
2321 2423 4631 23317 779---
2421 6662 99076118 676---
2522 1002 50127119 599---
TOTAL440 093243 739121 496196 35421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 354
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 885-6 420+9 305
2+2 8850+2 885
3+2 8850+2 885
4+2 8850+2 885
5+2 8850+2 885
6+2 8850+2 885
7+2 8850+2 885
8+2 8850+2 885
9+2 885+611+2 274
10+2 885+2 429+456
11+2 885+2 618+267
12+2 885+2 812+73
13+2 885+3 011-126
14+2 885+3 216-331
15+2 885+3 426-541
16+2 885+3 643-758
17+2 885+3 865-980
18+2 885+4 093-1 208
19+2 885+4 328-1 443
20+2 885+4 569-1 684
21+2 885+4 817-1 932
22+2 885+5 072-2 187
23+2 885+5 334-2 449
24+2 885+5 603-2 718
25+2 885+5 880-2 995
Total+72 125+58 906+13 219
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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