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Appartement lumineux 92 m2 dernier étage Boulogne

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface92m²
Coût Total125 310€
Loyer Annuel10 817€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 184,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, Salon, Cave, Parquet, Gardien, Chauffage central collectif, Étage 3 sur 3

3%.Com Immobilier, Les Frais Les Plus Bas Du Marche, Geoffrey Bonvalet vous propose de découvrir cet appartement de 92 m2 situé au troisième et dernier étage d'une résidence calme à Boulogne-sur-Mer. Il se compose d'une pièce de vie lumineuse de 35m2 avec vue dégagée, d'une cuisine ouverte aménagée et équipée, de deux chambres avec la possibilité d'en créer une troisième selon vos besoins, d'un dressing, d'une salle de bain, d'un cellier pratique pour le rangement, ainsi que d'une cave. Les charges trimestrielles s'élèvent à 817Eur chauffage et eau froide compris. Pour plus de renseignement, contactez votre conseiller Geoffrey Bonvalet agent commercial en immobilier no 914 324 413 Boulogne sur mer Retrouvez nous sur notre page facebook en tapant Bonvaletimmobilier

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.725610, 1.614880
Total : 125 310€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 7 590€
Valeur du bien : 116 590€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10817€/an
Fourchette totale : 724€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8685€ - 13471€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 627,91 €/m²
Basé sur :427 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 768 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-40 768€ (-27.2%)
Marge achat-revente :24 458€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 284,21€
Coût de l'assurance :10 964,63€
Taxe foncière : 1 081,68€/an
Soit par mois : 90,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 272,33€/mois
Soit par an : 3 267,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 901,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 011,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure et carrelage daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 590 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation:4 290€
    Baignoire: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 340€ = 340€, Carrelage murs (6 m²): 6 × 100€/m² = 600€, Carrelage sol (6 m²): 6 × 100€/m² = 600€, Plomberie: 1 × 1500€ = 1500€, Électricité: 1 × 250€ = 250€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (20 m²): 20 × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs (20 m²): 20 × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Électricité:500€
    Mise aux normes électricité (2 chambres): 2 × 150€ = 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 817 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 310 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 268 €/an
Calcul : 272 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 423 €
Revenus locatifs : +10 817 €
Charges déductibles : -16 423 €
Résultat foncier Année 1 : -5 606 €(Déficit de 5 606 €)
Imputable sur revenu global : 5 606 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 833 €/an
Revenus locatifs : +10 817 €
Charges déductibles : -8 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 984 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 817 €16 427 €4 049 €-5 610 €5 610 €--
211 033 €8 727 €3 939 €2 306 €---
311 254 €8 614 €3 826 €2 639 €---
411 479 €8 498 €3 709 €2 981 €---
511 709 €8 377 €3 589 €3 332 €---
611 943 €8 252 €3 464 €3 690 €---
712 182 €8 124 €3 335 €4 058 €---
812 425 €7 990 €3 202 €4 435 €---
912 674 €7 853 €3 065 €4 821 €---
1012 927 €7 711 €2 923 €5 216 €---
1113 186 €7 564 €2 776 €5 621 €---
1213 449 €7 413 €2 624 €6 037 €---
1313 718 €7 256 €2 468 €6 462 €---
1413 993 €7 094 €2 306 €6 899 €---
1514 273 €6 927 €2 139 €7 346 €---
1614 558 €6 754 €1 966 €7 804 €---
1714 849 €6 576 €1 787 €8 274 €---
1815 146 €6 391 €1 603 €8 755 €---
1915 449 €6 201 €1 412 €9 249 €---
2015 758 €6 004 €1 215 €9 754 €---
2116 073 €5 800 €1 012 €10 273 €---
2216 395 €5 590 €802 €10 805 €---
2316 723 €5 373 €585 €11 350 €---
2417 057 €5 148 €360 €11 909 €---
2517 398 €4 917 €128 €12 482 €---
TOTAL346 467 €185 580 €58 284 €160 887 €5 610 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 683 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 272 €-1 683 €+3 955 €
2+2 272 €+692 €+1 580 €
3+2 272 €+792 €+1 480 €
4+2 272 €+894 €+1 378 €
5+2 272 €+999 €+1 273 €
6+2 272 €+1 107 €+1 165 €
7+2 272 €+1 217 €+1 055 €
8+2 272 €+1 330 €+942 €
9+2 272 €+1 446 €+826 €
10+2 272 €+1 565 €+707 €
11+2 272 €+1 686 €+586 €
12+2 272 €+1 811 €+461 €
13+2 272 €+1 939 €+333 €
14+2 272 €+2 070 €+202 €
15+2 272 €+2 204 €+68 €
16+2 272 €+2 341 €-69 €
17+2 272 €+2 482 €-210 €
18+2 272 €+2 627 €-355 €
19+2 272 €+2 775 €-503 €
20+2 272 €+2 926 €-654 €
21+2 272 €+3 082 €-810 €
22+2 272 €+3 241 €-969 €
23+2 272 €+3 405 €-1 133 €
24+2 272 €+3 573 €-1 301 €
25+2 272 €+3 744 €-1 472 €
Total+56 800 €+48 266 €+8 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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