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Achat : Appartement Melesse (35520)

VilleMelesse (35)
Surface85m²
Coût Total201 867€
Loyer Annuel11 114€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 525 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 594,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel

En centre bourg de Melesse au pied des commerce, grand T4 en duplex avec le charme de l'ancien composé de : - Au premier niveau : une entrée avec rangement, un wc, un salon avec cheminée, une cuisine avec espace repas, une Sde.- Au 2nd niveau : un palier, 3 chambres dont 2 avec placard et un WC.Un grand grenier pour stockage ainsi que 2 stationnements en cour privative.Libre à la vente.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr (4.25 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Melesse
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35520
Coordonnées : 48.217220, -1.696110
Total : 201 867€
Prix d'acquisition : 135 525€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 191 025€
Frais de notaire : 10 842€
Coût estimé : 10 842€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.90€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11114€/an
Fourchette totale : 794€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 9525€ - 12967€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 6.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 054 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 590 €
Prix d'achat :135 525 €
Décote à l'achat :-124 065€ (-47.8%)
Marge achat-revente :57 723€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 867€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,47€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 058,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 661,94€
Coût de l'assurance :15 140,03€
Taxe foncière : 1 111,39€/an
Soit par mois : 92,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 926,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-225,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1700€ = 5700€
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres: 900€ × 9 = 8100€, Main d'œuvre: 2700€ = 10800€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 9000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€ = 1800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€ = 2700€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€ = 1000€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m²: 40€/m² × 10 = 400€ = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melesse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 114 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 867 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 154 €
Revenus locatifs : +11 114 €
Charges déductibles : -64 154 €
Résultat foncier Année 1 : -53 040 €(Déficit de 53 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 654 €/an
Revenus locatifs : +11 114 €
Charges déductibles : -8 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31639.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 525 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 091 €(65% de 135 525 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 203 €/an
Calcul : 88 091 € × 3,636% = 3 203 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 114 €64 160 €6 943 €-53 046 €21 400 €31 646 €31 646 €
211 336 €8 478 €6 761 €2 858 €--28 788 €
311 563 €8 289 €6 572 €3 274 €--25 514 €
411 794 €8 093 €6 376 €3 701 €--21 813 €
512 030 €7 891 €6 174 €4 139 €--17 674 €
612 271 €7 681 €5 964 €4 589 €--13 085 €
712 516 €7 464 €5 747 €5 052 €--8 034 €
812 766 €7 240 €5 523 €5 527 €--2 507 €
913 022 €7 007 €5 290 €6 015 €---
1013 282 €6 766 €5 049 €6 516 €---
1113 548 €6 517 €4 800 €7 031 €---
1213 819 €6 259 €4 542 €7 560 €---
1314 095 €5 992 €4 275 €8 104 €---
1414 377 €5 715 €3 998 €8 662 €---
1514 665 €5 428 €3 711 €9 236 €---
1614 958 €5 132 €3 415 €9 826 €---
1715 257 €4 824 €3 107 €10 433 €---
1815 562 €4 506 €2 789 €11 056 €---
1915 873 €4 177 €2 460 €11 696 €---
2016 191 €3 836 €2 119 €12 355 €---
2116 515 €3 483 €1 766 €13 031 €---
2216 845 €3 118 €1 401 €13 727 €---
2317 182 €2 739 €1 022 €14 442 €---
2417 525 €2 348 €631 €15 178 €---
2517 876 €1 942 €225 €15 934 €---
TOTAL355 981 €199 087 €100 662 €156 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 334 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 334 €-6 420 €+8 754 €
2+2 334 €0 €+2 334 €
3+2 334 €0 €+2 334 €
4+2 334 €0 €+2 334 €
5+2 334 €0 €+2 334 €
6+2 334 €0 €+2 334 €
7+2 334 €0 €+2 334 €
8+2 334 €0 €+2 334 €
9+2 334 €+1 052 €+1 282 €
10+2 334 €+1 955 €+379 €
11+2 334 €+2 109 €+225 €
12+2 334 €+2 268 €+66 €
13+2 334 €+2 431 €-97 €
14+2 334 €+2 599 €-265 €
15+2 334 €+2 771 €-437 €
16+2 334 €+2 948 €-614 €
17+2 334 €+3 130 €-796 €
18+2 334 €+3 317 €-983 €
19+2 334 €+3 509 €-1 175 €
20+2 334 €+3 706 €-1 372 €
21+2 334 €+3 909 €-1 575 €
22+2 334 €+4 118 €-1 784 €
23+2 334 €+4 333 €-1 999 €
24+2 334 €+4 553 €-2 219 €
25+2 334 €+4 780 €-2 446 €
Total+58 350 €+47 068 €+11 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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