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Appartement T6 - Villejean

VilleRennes (35)
Surface101.8m²
Coût Total251 182€
Loyer Annuel16 018€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 196 650 €
Surface : 101.8 m²
Prix au m² : 1 931,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

KADENCE IMMOBILIER - VILLEJEAN - Rue du Nivernais - Au 3ème et dernier étage, appartement T6 de 101,80 m2 comprenant une entrée, une cuisine indépendante aménagée et équipée avec balcon, 5 chambres disposant chacune d'un balcon, un séjour avec balcon exposé au Sud, une salle de bains, un WC séparé et un cellier. Fibre optique et cave en annexe. Chauffage, eau chaude / froide inclus dans les charges. Libre à la vente. Produit rare sur le marché ! Proche de l'Université Rennes 2, Faculté de Médecine, Siuaps, l'EHESP, Agrocampus Ouest, Ecole élémentaire Jean Moulin, Andrée Chédid, John Kennedy et Guyenne, Collège Rosa Parks, des commerces et des stations de métro 'Kennedy' et 'Villejean Université'. Référence : JN0509-NP3 - Visite virtuelle immersive disponible sur notre site www kadence-immobilier fr (3.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 24 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2873.00 euros. - https://www.kadence-immobilier.fr/nos-honoraires/

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Coordonnées : 48.123944, -1.704186
Total : 251 182€
Prix d'acquisition : 196 650€
Travaux : 38 800€
Valeur du bien : 235 450€
Frais de notaire : 15 732€
Coût estimé : 15 732€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101.8m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1335€/mois
Loyer annuel estimé : 16018€/an
Fourchette totale : 1019€ - 1748€/mois
Fourchette annuelle : 12233€ - 20974€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 804,69 €/m²
Basé sur :307 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 517 €
Prix d'achat :196 650 €
Décote à l'achat :-88 867€ (-31.1%)
Marge achat-revente :34 335€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 182€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 248,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :73,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 321,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 237,85€
Coût de l'assurance :21 978,43€
Taxe foncière : 1 601,80€/an
Soit par mois : 133,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 239,42€/mois
Soit par an : 2 873,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 334,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 694,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-359,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 101.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 101.8 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 101.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet des murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur les quantités fournies par l'expert technique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 018 €/an
Calcul : 1 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 182 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 602 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 873 €/an
Calcul : 239 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 660 €
Revenus locatifs : +16 018 €
Charges déductibles : -52 660 €
Résultat foncier Année 1 : -36 642 €(Déficit de 36 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 860 €/an
Revenus locatifs : +16 018 €
Charges déductibles : -13 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15242.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 196 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 127 823 €(65% de 196 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 648 €/an
Calcul : 127 823 € × 3,636% = 4 648 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 018 €52 669 €8 515 €-36 651 €21 400 €15 251 €15 251 €
216 338 €13 643 €8 289 €2 695 €--12 556 €
316 665 €13 410 €8 056 €3 255 €--9 301 €
416 998 €13 169 €7 815 €3 829 €--5 472 €
517 338 €12 920 €7 566 €4 419 €--1 053 €
617 685 €12 661 €7 307 €5 024 €---
718 039 €12 394 €7 040 €5 645 €---
818 400 €12 118 €6 764 €6 282 €---
918 768 €11 832 €6 478 €6 936 €---
1019 143 €11 535 €6 181 €7 608 €---
1119 526 €11 229 €5 875 €8 297 €---
1219 916 €10 912 €5 558 €9 005 €---
1320 315 €10 584 €5 230 €9 731 €---
1420 721 €10 244 €4 890 €10 477 €---
1521 135 €9 892 €4 538 €11 243 €---
1621 558 €9 529 €4 175 €12 029 €---
1721 989 €9 152 €3 798 €12 837 €---
1822 429 €8 763 €3 409 €13 666 €---
1922 878 €8 360 €3 006 €14 518 €---
2023 335 €7 943 €2 589 €15 393 €---
2123 802 €7 511 €2 157 €16 291 €---
2224 278 €7 064 €1 710 €17 214 €---
2324 764 €6 602 €1 248 €18 162 €---
2425 259 €6 124 €770 €19 135 €---
2525 764 €5 629 €275 €20 135 €---
TOTAL513 062 €295 887 €123 238 €217 175 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 364 €-6 420 €+9 784 €
2+3 364 €0 €+3 364 €
3+3 364 €0 €+3 364 €
4+3 364 €0 €+3 364 €
5+3 364 €0 €+3 364 €
6+3 364 €+1 191 €+2 173 €
7+3 364 €+1 693 €+1 671 €
8+3 364 €+1 885 €+1 479 €
9+3 364 €+2 081 €+1 283 €
10+3 364 €+2 282 €+1 082 €
11+3 364 €+2 489 €+875 €
12+3 364 €+2 701 €+663 €
13+3 364 €+2 919 €+445 €
14+3 364 €+3 143 €+221 €
15+3 364 €+3 373 €-9 €
16+3 364 €+3 609 €-245 €
17+3 364 €+3 851 €-487 €
18+3 364 €+4 100 €-736 €
19+3 364 €+4 355 €-991 €
20+3 364 €+4 618 €-1 254 €
21+3 364 €+4 887 €-1 523 €
22+3 364 €+5 164 €-1 800 €
23+3 364 €+5 448 €-2 084 €
24+3 364 €+5 741 €-2 377 €
25+3 364 €+6 041 €-2 677 €
Total+84 100 €+65 152 €+18 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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