Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 2 pièces 80 m²

VilleJeu-Maloches (36)
Surface80
Coût Total101 030
Loyer Annuel5 983
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-72
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 575 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 80 m²

A 30 mn de Saint Aignan et du zoo de Beauval, 10 mn d'Ecueillé cette jolie fermette attend la personne qui continuera de la restaurer; actuellement composée d'une pièce de 52 m2 en rdc avec cheminée et d'un étage d'environ 35 m2 , cette maison est raccordée a l'électricité et l'eau mais ne possède pas d'assainissement autonome; ni sanitaires; Sa toiture a été entièrement refaite en 2006 le double vitrage n'est pas posé mais une partie est a disposition des acheteurs, trois velux et un chien assis ont été posés. jardin de 975 m2 avec un chalet en bois apportera fraicheur et détente; Idéal gites résidence secondaire ou principale.

Surface : 80 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Jeu-Maloches
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36240
Coordonnées : 47.036740, 1.459443
Total : 101 030
Prix d'acquisition : 46 000
Travaux : 51 350
Valeur du bien : 97 350
Frais de notaire : 3 680
Coût estimé : 3 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 499€/mois
Loyer annuel estimé : 5983€/an
Fourchette totale : 387€ - 642€/mois
Fourchette annuelle : 4647€ - 7705€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :729,17 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 334
Prix d'achat :46 000
Décote à l'achat :-12 334 (-21.1%)
Marge achat-revente :-42 696€ (-73.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 030
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,26€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 520,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 472,45
Coût de l'assurance :7 577,25
Taxe foncière : 598,33€/an
Soit par mois : 49,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 498,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 350(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 600
    Isolation toiture: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Jeu-Maloches). Les prix sont adaptés en tenant compte d'un coefficient de 0.9 pour les zones rurales. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 983 €/an
Calcul : 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 030 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 542
Revenus locatifs : +5 983
Charges déductibles : -55 542
Résultat foncier Année 1 : -49 559(Déficit de 49 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 159
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 192 €/an
Revenus locatifs : +5 983
Charges déductibles : -4 192
Résultat foncier Années 2+ : 1 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28159.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 98355 5463 294-49 56221 400 €28 162 €28 162 €
26 1034 1073 2061 996--26 166 €
36 2254 0153 1142 210--23 957 €
46 3503 9213 0192 429--21 528 €
56 4773 8232 9212 654--18 874 €
66 6063 7222 8202 884--15 990 €
76 7383 6172 7163 121--12 869 €
86 8733 5092 6083 364--9 505 €
97 0103 3972 4963 613--5 892 €
107 1513 2822 3813 869--2 023 €
117 2943 1632 2614 131---
127 4403 0402 1384 400---
137 5882 9122 0114 676---
147 7402 7811 8794 960---
157 8952 6451 7435 250---
168 0532 5041 6025 549---
178 2142 3591 4575 855---
188 3782 2081 3076 170---
198 5462 0531 1526 493---
208 7171 8939916 824---
218 8911 7278257 164---
229 0691 5566547 513---
239 2501 3784777 872---
249 4351 1952948 240---
259 6241 0061058 618---
TOTAL191 648121 35847 47270 29021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 290
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 256 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 256-6 420+7 676
2+1 2560+1 256
3+1 2560+1 256
4+1 2560+1 256
5+1 2560+1 256
6+1 2560+1 256
7+1 2560+1 256
8+1 2560+1 256
9+1 2560+1 256
10+1 2560+1 256
11+1 256+632+624
12+1 256+1 320-64
13+1 256+1 403-147
14+1 256+1 488-232
15+1 256+1 575-319
16+1 256+1 665-409
17+1 256+1 757-501
18+1 256+1 851-595
19+1 256+1 948-692
20+1 256+2 047-791
21+1 256+2 149-893
22+1 256+2 254-998
23+1 256+2 361-1 105
24+1 256+2 472-1 216
25+1 256+2 585-1 329
Total+31 400+21 087+10 313
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →