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Appartement 5 pièces 103 m²

VilleRosselange (57)
Surface103m²
Coût Total104 120€
Loyer Annuel11 264€
Rentabilité10.82%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 864,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

📍 Rosselange | 🛏 3 chambres | 🌳 Jardin | 🏠Duplex | 103 m² | Plateaux pour création de 2 appartements À saisir ! Situé au calme, sur la commune de Rosselange, découvrez ce duplex de 103 m² à rénover, offrant un fort potentiel pour un projet d'aménagement sur mesure. Occupant le 1er et dernier étage d'une petite copropriété, ce bien se compose de : Un grand séjour lumineux 3 chambres confortables Une salle de bain Une cuisine à aménager Un jardin privatif, parfait pour vos moments de détente en extérieur L'appartement nécessite des travaux de rénovation, mais offre une très belle opportunité d'investissement ou de résidence principale personnalisée. âoe... Les + : Duplex spacieux de 103 m² Jardin privatif Dernier étage, pas de voisins au-dessus Fort potentiel après travaux Possibilité d'aménager le dernier plateau dans son intégralité et de créer deux appartements ! Environnement calme, proche commodités et axes autoroutiers 📍 Proche écoles, commerces et transports.

Ville : Rosselange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57780
Coordonnées : 49.258055, 6.068837
Total : 104 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 97 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 9.11€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 939€/mois
Loyer annuel estimé : 11264€/an
Fourchette totale : 738€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 8860€ - 14319€/an
Rentabilité brute :10.82%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 13.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :780,43 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :80 384 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+8 616€ (+10.7%)
Marge achat-revente :-23 736€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 546,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 584,56€
Coût de l'assurance :9 110,50€
Taxe foncière : 1 126,39€/an
Soit par mois : 93,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 938,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale indiquée, correspondant à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette vieillissante par un nouveau revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec moquette en bon état mais vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 939 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 264 €/an
Calcul : 939 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 986 €
Revenus locatifs : +11 264 €
Charges déductibles : -12 986 €
Résultat foncier Année 1 : -1 722 €(Déficit de 1 722 €)
Imputable sur revenu global : 1 722 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 986 €/an
Revenus locatifs : +11 264 €
Charges déductibles : -4 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 278 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 264 €12 989 €3 498 €-1 725 €1 725 €--
211 489 €4 896 €3 406 €6 593 €---
311 719 €4 800 €3 309 €6 919 €---
411 953 €4 701 €3 210 €7 253 €---
512 192 €4 598 €3 107 €7 594 €---
612 436 €4 492 €3 001 €7 945 €---
712 685 €4 381 €2 891 €8 303 €---
812 939 €4 268 €2 777 €8 671 €---
913 197 €4 150 €2 659 €9 048 €---
1013 461 €4 028 €2 537 €9 433 €---
1113 731 €3 902 €2 411 €9 829 €---
1214 005 €3 771 €2 281 €10 234 €---
1314 285 €3 636 €2 146 €10 649 €---
1414 571 €3 497 €2 006 €11 074 €---
1514 862 €3 352 €1 862 €11 510 €---
1615 160 €3 203 €1 712 €11 957 €---
1715 463 €3 048 €1 558 €12 414 €---
1815 772 €2 888 €1 398 €12 884 €---
1916 088 €2 723 €1 232 €13 365 €---
2016 409 €2 552 €1 061 €13 857 €---
2116 738 €2 375 €884 €14 363 €---
2217 072 €2 192 €701 €14 881 €---
2317 414 €2 002 €511 €15 412 €---
2417 762 €1 806 €315 €15 956 €---
2518 117 €1 603 €112 €16 514 €---
TOTAL360 786 €95 855 €50 585 €264 931 €1 725 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 518 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 365 €-518 €+2 883 €
2+2 365 €+1 978 €+387 €
3+2 365 €+2 076 €+289 €
4+2 365 €+2 176 €+189 €
5+2 365 €+2 278 €+87 €
6+2 365 €+2 383 €-18 €
7+2 365 €+2 491 €-126 €
8+2 365 €+2 601 €-236 €
9+2 365 €+2 714 €-349 €
10+2 365 €+2 830 €-465 €
11+2 365 €+2 949 €-584 €
12+2 365 €+3 070 €-705 €
13+2 365 €+3 195 €-830 €
14+2 365 €+3 322 €-957 €
15+2 365 €+3 453 €-1 088 €
16+2 365 €+3 587 €-1 222 €
17+2 365 €+3 724 €-1 359 €
18+2 365 €+3 865 €-1 500 €
19+2 365 €+4 009 €-1 644 €
20+2 365 €+4 157 €-1 792 €
21+2 365 €+4 309 €-1 944 €
22+2 365 €+4 464 €-2 099 €
23+2 365 €+4 623 €-2 258 €
24+2 365 €+4 787 €-2 422 €
25+2 365 €+4 954 €-2 589 €
Total+59 125 €+79 479 €+-20 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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