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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface57.4m²
Coût Total188 880€
Loyer Annuel12 128€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-358€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 151 000 €
Surface : 57.4 m²
Prix au m² : 2 630,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 21,61 m²), 2 chambres, Balcon, Non meublé

**** C' EXCLUSIF à VILLIERS-LE-BEL ****

CENTURY 21 NOVA vous propose de découvrir Découvrez ce magnifique appartement idéal pour une famille. Avec trois pièces, dont deux chambres, vous disposerez d'un espace suffisant pour vivre confortablement. Le séjour, spacieux, offre un cadre parfait pour se détendre ou recevoir des invités. La cuisine, bien équipée, est parfaite pour préparer des repas en famille. Vous bénéficierez également d'une salle de bains et d'un WC indépendant pour plus de commodité. Le quartier est animé avec des espaces de loisirs à proximité, tels que des parcs et des équipements sportifs, permettant de profiter d'activités en plein air. De plus, des arrêts de bus sont accessibles à quelques minutes à pied, facilitant les déplacements. Un supermarché est également à proximité, répondant ainsi aux besoins quotidiens. Cette opportunité de vivre dans un environnement dynamique et pratique ne doit pas être manquée. Prix : 151000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 19 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3200.0 euros/an

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.005601, 2.407141
Total : 188 880€
Prix d'acquisition : 151 000€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 176 800€
Frais de notaire : 12 080€
Coût estimé : 12 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.4m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12128€/an
Fourchette totale : 820€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 9835€ - 14955€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 071,43 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 900 €
Prix d'achat :151 000 €
Décote à l'achat :+32 100€ (+27.0%)
Marge achat-revente :-69 980€ (-58.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 000,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 793,34€
Coût de l'assurance :16 527,00€
Taxe foncière : 1 212,75€/an
Soit par mois : 101,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,67€/mois
Soit par an : 3 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 010,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 368,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-357,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant une vérification des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen avec installation), Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (coût moyen avec installation), Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (coût moyen avec installation), Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain (peinture et vérification): 1 salle de bain × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 900€ = 1800€ (450€ par chambre pour peinture), Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villiers-le-Bel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 128 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 880 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 200 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 402 €
Revenus locatifs : +12 128 €
Charges déductibles : -37 402 €
Résultat foncier Année 1 : -25 274 €(Déficit de 25 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 602 €/an
Revenus locatifs : +12 128 €
Charges déductibles : -11 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3874.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 151 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 150 €(65% de 151 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 569 €/an
Calcul : 98 150 € × 3,636% = 3 569 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 128 €37 408 €6 534 €-25 280 €21 400 €3 880 €3 880 €
212 370 €11 437 €6 363 €933 €--2 947 €
312 617 €11 259 €6 186 €1 358 €--1 589 €
412 870 €11 076 €6 002 €1 794 €---
513 127 €10 886 €5 812 €2 241 €---
613 390 €10 689 €5 615 €2 701 €---
713 658 €10 485 €5 411 €3 173 €---
813 931 €10 274 €5 200 €3 657 €---
914 209 €10 055 €4 981 €4 154 €---
1014 494 €9 829 €4 755 €4 665 €---
1114 783 €9 594 €4 521 €5 189 €---
1215 079 €9 352 €4 278 €5 727 €---
1315 381 €9 100 €4 026 €6 280 €---
1415 688 €8 840 €3 766 €6 848 €---
1516 002 €8 570 €3 496 €7 432 €---
1616 322 €8 291 €3 217 €8 031 €---
1716 649 €8 002 €2 928 €8 647 €---
1816 981 €7 702 €2 629 €9 279 €---
1917 321 €7 392 €2 319 €9 929 €---
2017 668 €7 071 €1 997 €10 596 €---
2118 021 €6 739 €1 665 €11 282 €---
2218 381 €6 394 €1 321 €11 987 €---
2318 749 €6 038 €964 €12 711 €---
2419 124 €5 668 €595 €13 455 €---
2519 506 €5 286 €212 €14 220 €---
TOTAL388 449 €247 439 €94 793 €141 009 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 009 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 547 €-6 420 €+8 967 €
2+2 547 €0 €+2 547 €
3+2 547 €0 €+2 547 €
4+2 547 €+61 €+2 486 €
5+2 547 €+672 €+1 875 €
6+2 547 €+810 €+1 737 €
7+2 547 €+952 €+1 595 €
8+2 547 €+1 097 €+1 450 €
9+2 547 €+1 246 €+1 301 €
10+2 547 €+1 399 €+1 148 €
11+2 547 €+1 557 €+990 €
12+2 547 €+1 718 €+829 €
13+2 547 €+1 884 €+663 €
14+2 547 €+2 055 €+492 €
15+2 547 €+2 230 €+317 €
16+2 547 €+2 409 €+138 €
17+2 547 €+2 594 €-47 €
18+2 547 €+2 784 €-237 €
19+2 547 €+2 979 €-432 €
20+2 547 €+3 179 €-632 €
21+2 547 €+3 385 €-838 €
22+2 547 €+3 596 €-1 049 €
23+2 547 €+3 813 €-1 266 €
24+2 547 €+4 037 €-1 490 €
25+2 547 €+4 266 €-1 719 €
Total+63 675 €+42 303 €+21 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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