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Appartement à vendre

VilleBrignoles (83)
Surface50m²
Coût Total124 120€
Loyer Annuel6 766€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À vendre – Brignoles (83170) Appartement T2 bis fonctionnel et chaleureux Découvrez ce charmant T2 bis de 50 m² en rez-de-chaussée surélevé, idéalement situé à proximité immédiate des commodités. L'appartement se compose d'un vaste séjour avec cuisine ouverte, offrant un espace convivial et lumineux, parfait pour recevoir. La chambre principale dispose de sa propre salle d'eau avec toilettes. Une pièce d'appoint de 8 m² vient compléter l'ensemble et peut être aménagée selon vos besoins : bureau, chambre d'enfant ou dressing. Un bien chaleureux, fonctionnel et prêt à accueillir vos projets ! Contact : Agence de Brignoles

Ville : Brignoles
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Coordonnées : 43.395585, 6.071624
Total : 124 120€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 26 920€
Valeur du bien : 116 920€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6766€/an
Fourchette totale : 442€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5304€ - 8632€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 304,73 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 237 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-75 237€ (-45.5%)
Marge achat-revente :41 117€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 301,15€
Coût de l'assurance :10 860,50€
Taxe foncière : 676,62€/an
Soit par mois : 56,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 920 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (coût moyen incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€ = 6000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€ = 1320€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€ = 600€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brignoles (coefficient 1.1 appliqué pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 766 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 197 €
Revenus locatifs : +6 766 €
Charges déductibles : -32 197 €
Résultat foncier Année 1 : -25 431 €(Déficit de 25 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 277 €/an
Revenus locatifs : +6 766 €
Charges déductibles : -5 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4031.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 766 €32 201 €4 170 €-25 435 €21 400 €4 035 €4 035 €
26 901 €5 171 €4 060 €1 731 €--2 305 €
37 040 €5 056 €3 945 €1 983 €--321 €
47 180 €4 938 €3 827 €2 243 €---
57 324 €4 815 €3 704 €2 509 €---
67 470 €4 688 €3 577 €2 782 €---
77 620 €4 557 €3 446 €3 063 €---
87 772 €4 421 €3 310 €3 351 €---
97 928 €4 281 €3 170 €3 647 €---
108 086 €4 135 €3 024 €3 951 €---
118 248 €3 985 €2 874 €4 263 €---
128 413 €3 830 €2 719 €4 583 €---
138 581 €3 669 €2 558 €4 912 €---
148 753 €3 502 €2 391 €5 250 €---
158 928 €3 330 €2 219 €5 598 €---
169 106 €3 152 €2 041 €5 954 €---
179 289 €2 968 €1 857 €6 321 €---
189 474 €2 777 €1 666 €6 697 €---
199 664 €2 580 €1 469 €7 084 €---
209 857 €2 376 €1 265 €7 481 €---
2110 054 €2 165 €1 054 €7 889 €---
2210 255 €1 947 €835 €8 309 €---
2310 460 €1 721 €610 €8 740 €---
2410 670 €1 487 €376 €9 183 €---
2510 883 €1 245 €134 €9 638 €---
TOTAL216 723 €114 997 €60 301 €101 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 421 €-6 420 €+7 841 €
2+1 421 €0 €+1 421 €
3+1 421 €0 €+1 421 €
4+1 421 €+576 €+845 €
5+1 421 €+753 €+668 €
6+1 421 €+835 €+586 €
7+1 421 €+919 €+502 €
8+1 421 €+1 005 €+416 €
9+1 421 €+1 094 €+327 €
10+1 421 €+1 185 €+236 €
11+1 421 €+1 279 €+142 €
12+1 421 €+1 375 €+46 €
13+1 421 €+1 474 €-53 €
14+1 421 €+1 575 €-154 €
15+1 421 €+1 679 €-258 €
16+1 421 €+1 786 €-365 €
17+1 421 €+1 896 €-475 €
18+1 421 €+2 009 €-588 €
19+1 421 €+2 125 €-704 €
20+1 421 €+2 244 €-823 €
21+1 421 €+2 367 €-946 €
22+1 421 €+2 493 €-1 072 €
23+1 421 €+2 622 €-1 201 €
24+1 421 €+2 755 €-1 334 €
25+1 421 €+2 891 €-1 470 €
Total+35 525 €+30 518 €+5 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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