T2 meublé spacieux avec poutres apparentes – Gray Ville haute

Bien expiré

VilleGray (70)

Surface51m²

Coût Total104 620€

Loyer Annuel6 616€

Rentabilité6.32%

Cashflow/mois-54€

Prix : 68 000 €

Surface : 51 m²

Prix au m² : 1 333,33 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 meublé situé au 3ᵉ étage d’un immeuble calme, ville haute de Gray, à proximité immédiate des commerces (boucherie, pâtisserie, épicerie).

Surface de 51,33 m² loi Carrez et 71,33 m² au sol, comprenant : • une grande pièce à vivre lumineuse avec cuisine intégrée et poutres apparentes, • une chambre avec dressing, • une salle de bains, • WC séparés, • une buanderie

Beaux volumes, environnement calme.

Idéal premier achat ou investissement locatif.

💰 Prix : 68 000 € 📊 DPE : à la demande 📞 Contactez-moi pour plus d’informations ou une visite.

Ville : Gray

Département : Haute-Saône

Région : Bourgogne Franche Comté

Code postal : 70100

Coordonnées : 47.445910, 5.591920

Total : 104 620€

Prix d'acquisition : 68 000€

Travaux : 31 180€

Valeur du bien : 99 180€

Frais de notaire : 5 440€

Coût estimé : 5 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 51m²

Loyer prédit : 10.81€/m²/mois

Fourchette : 8.59€ - 13.60€/m²/mois

Loyer total estimé : 551€/mois

Loyer annuel estimé : 6616€/an

Fourchette totale : 438€ - 693€/mois

Fourchette annuelle : 5260€ - 8321€/an

Rentabilité brute :6.32%

Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.95%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :104 620€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,75€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.50%

Assurance emprunteur :26,16€/mois

Taux d'assurance : 0.30% par an

Total mensualité : 549,91€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 505,71€

Coût de l'assurance :7 846,50€

Taxe foncière : 661,56€/an

Soit par mois : 55,13€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 551,30€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 605,04€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-53,74€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer un ancien système électrique

Quantité: 1 système pour 51 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant une mise aux normes

ChambresOPTIONNEL

Sous-catégorie: Revêtement sol

Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

CuisineOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine

Quantité: 12 m²

Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans le salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 180 €(611 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 500€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
Menuiseries:3 000€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
Salle de bain:15 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:1 200€
Revêtement sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Cuisine:480€
Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
Salon:1 000€
Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 616 €/an

Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 616 €/an

Base de calcul : Emprunt de 104 620 € à 3.50% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 314 €/an

Calcul : 26 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 180 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 771 €

Revenus locatifs : +6 616 €

Charges déductibles : -35 771 €

Résultat foncier Année 1 : -29 156 €(Déficit de 29 156 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 7 756 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 591 €/an

Revenus locatifs : +6 616 €

Charges déductibles : -4 591 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 024 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7755.63 € reporté.

Prix d'achat du bien : 68 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 607 €/an

Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 616 €	35 775 €	3 619 €	-29 159 €	21 400 €	7 759 €	7 759 €
2	6 748 €	4 500 €	3 524 €	2 248 €	-	-	5 511 €
3	6 883 €	4 402 €	3 426 €	2 481 €	-	-	3 030 €
4	7 021 €	4 300 €	3 325 €	2 721 €	-	-	309 €
5	7 161 €	4 195 €	3 219 €	2 966 €	-	-	-
6	7 304 €	4 086 €	3 110 €	3 219 €	-	-	-
7	7 450 €	3 973 €	2 997 €	3 478 €	-	-	-
8	7 599 €	3 856 €	2 880 €	3 743 €	-	-	-
9	7 751 €	3 735 €	2 759 €	4 017 €	-	-	-
10	7 906 €	3 609 €	2 634 €	4 297 €	-	-	-
11	8 064 €	3 479 €	2 504 €	4 585 €	-	-	-
12	8 226 €	3 345 €	2 369 €	4 881 €	-	-	-
13	8 390 €	3 206 €	2 230 €	5 185 €	-	-	-
14	8 558 €	3 061 €	2 086 €	5 497 €	-	-	-
15	8 729 €	2 912 €	1 937 €	5 817 €	-	-	-
16	8 904 €	2 757 €	1 782 €	6 146 €	-	-	-
17	9 082 €	2 597 €	1 622 €	6 485 €	-	-	-
18	9 263 €	2 431 €	1 456 €	6 832 €	-	-	-
19	9 449 €	2 260 €	1 284 €	7 189 €	-	-	-
20	9 638 €	2 082 €	1 106 €	7 556 €	-	-	-
21	9 830 €	1 898 €	922 €	7 933 €	-	-	-
22	10 027 €	1 707 €	731 €	8 320 €	-	-	-
23	10 228 €	1 509 €	534 €	8 718 €	-	-	-
24	10 432 €	1 305 €	329 €	9 127 €	-	-	-
25	10 641 €	1 093 €	118 €	9 548 €	-	-	-
TOTAL	211 899 €	108 071 €	52 506 €	103 828 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 828 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 616 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 389 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 389 €	-6 420 €	+7 809 €
2	+1 389 €	0 €	+1 389 €
3	+1 389 €	0 €	+1 389 €
4	+1 389 €	0 €	+1 389 €
5	+1 389 €	+797 €	+592 €
6	+1 389 €	+966 €	+423 €
7	+1 389 €	+1 043 €	+346 €
8	+1 389 €	+1 123 €	+266 €
9	+1 389 €	+1 205 €	+184 €
10	+1 389 €	+1 289 €	+100 €
11	+1 389 €	+1 375 €	+14 €
12	+1 389 €	+1 464 €	-75 €
13	+1 389 €	+1 555 €	-166 €
14	+1 389 €	+1 649 €	-260 €
15	+1 389 €	+1 745 €	-356 €
16	+1 389 €	+1 844 €	-455 €
17	+1 389 €	+1 945 €	-556 €
18	+1 389 €	+2 050 €	-661 €
19	+1 389 €	+2 157 €	-768 €
20	+1 389 €	+2 267 €	-878 €
21	+1 389 €	+2 380 €	-991 €
22	+1 389 €	+2 496 €	-1 107 €
23	+1 389 €	+2 615 €	-1 226 €
24	+1 389 €	+2 738 €	-1 349 €
25	+1 389 €	+2 864 €	-1 475 €
Total	+34 725 €	+31 148 €	+3 577 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

T2 meublé spacieux avec poutres apparentes – Gray Ville haute

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

T2 meublé spacieux avec poutres apparentes – Gray Ville haute

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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