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Maison - 5 pièce(s) - 220 m²

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface220m²
Coût Total335 050€
Loyer Annuel23 218€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située a proximité du Lac de la Cavayère, dans un cadre de verdure sans voisin direct. Cette maison de plus de 180 m² habitables est a rénover entièrement. Elle dispose de 5 pièces, un grand séjour de plus de 50 m², une cuisine séparée, 3 chambres et une salle de bains. Un garage de 50 m², des combles aménageables de 50 m², une piscine et un pool-house viennent compléter la maison sur son terrain de 1392 m². Contacter nous sans plus attendre !

Elle offre de nombreuses possibilités pour créer un espace unique et chaleureux. Cette maison est un projet passionnant pour ceux qui aiment les travaux de rénovation. Prix : 230000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2300.0 € et 3150.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par David MADRID EI, agent commercial (RSAC 979864840)

Surface Loi Carrez : 180

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 335 050€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 86 650€
Valeur du bien : 316 650€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1935€/mois
Loyer annuel estimé : 23218€/an
Fourchette totale : 1531€ - 2445€/mois
Fourchette annuelle : 18372€ - 29342€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 507,46 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 641 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-101 641€ (-30.6%)
Marge achat-revente :-3 409€ (-1.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :335 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 677,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :97,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 775,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 151,78€
Coût de l'assurance :29 316,88€
Taxe foncière : 2 321,79€/an
Soit par mois : 193,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 934,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 968,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 20-25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Améliore le confort et l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 650 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:15 400€
    Isolation des combles: 220 m² × 70€/m² = 15400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 750€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 750€ / fenêtre = 20250€, Main d'œuvre: 1500€
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres (60 m²): 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Changement revêtement sol: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Ventilation:6 000€
    Installation VMC double flux: 1 système = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 218 €/an
Calcul : 1 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 335 050 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 173 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 322 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 724 €
Revenus locatifs : +23 218 €
Charges déductibles : -101 724 €
Résultat foncier Année 1 : -78 506 €(Déficit de 78 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 074 €/an
Revenus locatifs : +23 218 €
Charges déductibles : -15 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57106.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 218 €101 735 €11 591 €-78 517 €21 400 €57 117 €57 117 €
223 682 €14 781 €11 287 €8 901 €--48 216 €
324 156 €14 467 €10 973 €9 689 €--38 527 €
424 639 €14 141 €10 647 €10 498 €--28 030 €
525 132 €13 804 €10 310 €11 328 €--16 702 €
625 634 €13 455 €9 961 €12 180 €--4 523 €
726 147 €13 093 €9 599 €13 054 €---
826 670 €12 719 €9 224 €13 951 €---
927 204 €12 331 €8 837 €14 872 €---
1027 748 €11 929 €8 435 €15 818 €---
1128 303 €11 514 €8 019 €16 789 €---
1228 869 €11 083 €7 588 €17 786 €---
1329 446 €10 637 €7 142 €18 809 €---
1430 035 €10 175 €6 681 €19 860 €---
1530 636 €9 697 €6 202 €20 939 €---
1631 248 €9 201 €5 707 €22 047 €---
1731 873 €8 689 €5 194 €23 185 €---
1832 511 €8 157 €4 663 €24 353 €---
1933 161 €7 607 €4 113 €25 554 €---
2033 824 €7 038 €3 543 €26 786 €---
2134 501 €6 448 €2 953 €28 053 €---
2235 191 €5 837 €2 342 €29 354 €---
2335 894 €5 204 €1 710 €30 690 €---
2436 612 €4 549 €1 055 €32 063 €---
2537 345 €3 871 €376 €33 474 €---
TOTAL743 677 €342 163 €168 152 €401 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 876 €-6 420 €+11 296 €
2+4 876 €0 €+4 876 €
3+4 876 €0 €+4 876 €
4+4 876 €0 €+4 876 €
5+4 876 €0 €+4 876 €
6+4 876 €0 €+4 876 €
7+4 876 €+2 559 €+2 317 €
8+4 876 €+4 185 €+691 €
9+4 876 €+4 462 €+414 €
10+4 876 €+4 745 €+131 €
11+4 876 €+5 037 €-161 €
12+4 876 €+5 336 €-460 €
13+4 876 €+5 643 €-767 €
14+4 876 €+5 958 €-1 082 €
15+4 876 €+6 282 €-1 406 €
16+4 876 €+6 614 €-1 738 €
17+4 876 €+6 955 €-2 079 €
18+4 876 €+7 306 €-2 430 €
19+4 876 €+7 666 €-2 790 €
20+4 876 €+8 036 €-3 160 €
21+4 876 €+8 416 €-3 540 €
22+4 876 €+8 806 €-3 930 €
23+4 876 €+9 207 €-4 331 €
24+4 876 €+9 619 €-4 743 €
25+4 876 €+10 042 €-5 166 €
Total+121 900 €+120 454 €+1 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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