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Détails du bien

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface65m²
Coût Total96 492€
Loyer Annuel6 790€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 075,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Contact direct Romain CANDAU

Découvrez cet appartement T3 de 64 m² situé au 1er étage d'un immeuble récent, idéalement placé à proximité du centre-ville, des commerces et des transports en commun.

L'appartement se compose d'une entrée, d'une pièce à vivre lumineuse avec cuisine ouverte, d'un balcon et d'un WC indépendant. À l'étage, l'espace nuit se compose de deux chambres avec placards intégrés une salle de bains avec baignoire et meuble double vasque ainsi que d'un espace de rangement supplémentaire.

L'appartement dispose également de deux places de parking.

Prix : 69 900 euros

Taxe foncière 1695 euros

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-nous par téléphone ou par email.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 96 492€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 21 000€
Valeur du bien : 90 900€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6790€/an
Fourchette totale : 454€ - 705€/mois
Fourchette annuelle : 5446€ - 8464€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 570,20€
Coût de l'assurance :8 443,05€
Taxe foncière : 1 695,00€/an
Soit par mois : 141,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 565,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine moderne mais quelques installations datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, car aucune photo fournie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite vérification et potentielle rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et plafonds, vérification des placards intégrés.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite vérification et rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour maintenir l'état général du salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais un rafraîchissement est conseillé.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'entrée.
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 000 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 1200€/m² × 2m² = 2400€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement 20 m²: 150€/m² × 20 = 3000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement salon complet: 1200€/m² × 2m² = 2400€, Main d'œuvre incluse.
  • Entrée:1 200€
    Rafraîchissement entrée complète: 1200€/m² × 1m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 790 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 492 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 253 €
Revenus locatifs : +6 790 €
Charges déductibles : -26 253 €
Résultat foncier Année 1 : -19 463 €(Déficit de 19 463 €)
Imputable sur revenu global : 19 463 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 253 €/an
Revenus locatifs : +6 790 €
Charges déductibles : -5 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 537 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 790 €26 256 €3 223 €-19 466 €19 466 €--
26 925 €5 170 €3 137 €1 755 €---
37 064 €5 081 €3 048 €1 983 €---
47 205 €4 989 €2 957 €2 216 €---
57 349 €4 894 €2 862 €2 455 €---
67 496 €4 796 €2 763 €2 700 €---
77 646 €4 695 €2 662 €2 952 €---
87 799 €4 590 €2 557 €3 210 €---
97 955 €4 481 €2 448 €3 474 €---
108 114 €4 368 €2 336 €3 746 €---
118 276 €4 252 €2 219 €4 024 €---
128 442 €4 132 €2 099 €4 310 €---
138 611 €4 008 €1 975 €4 603 €---
148 783 €3 879 €1 846 €4 904 €---
158 959 €3 746 €1 713 €5 213 €---
169 138 €3 608 €1 575 €5 530 €---
179 321 €3 466 €1 433 €5 855 €---
189 507 €3 319 €1 286 €6 188 €---
199 697 €3 166 €1 134 €6 531 €---
209 891 €3 009 €976 €6 882 €---
2110 089 €2 846 €813 €7 243 €---
2210 291 €2 677 €645 €7 613 €---
2310 496 €2 503 €470 €7 994 €---
2410 706 €2 323 €290 €8 384 €---
2510 921 €2 136 €103 €8 784 €---
TOTAL217 470 €118 388 €46 570 €99 082 €19 466 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 840 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 426 €-5 840 €+7 266 €
2+1 426 €+527 €+899 €
3+1 426 €+595 €+831 €
4+1 426 €+665 €+761 €
5+1 426 €+736 €+690 €
6+1 426 €+810 €+616 €
7+1 426 €+885 €+541 €
8+1 426 €+963 €+463 €
9+1 426 €+1 042 €+384 €
10+1 426 €+1 124 €+302 €
11+1 426 €+1 207 €+219 €
12+1 426 €+1 293 €+133 €
13+1 426 €+1 381 €+45 €
14+1 426 €+1 471 €-45 €
15+1 426 €+1 564 €-138 €
16+1 426 €+1 659 €-233 €
17+1 426 €+1 756 €-330 €
18+1 426 €+1 857 €-431 €
19+1 426 €+1 959 €-533 €
20+1 426 €+2 065 €-639 €
21+1 426 €+2 173 €-747 €
22+1 426 €+2 284 €-858 €
23+1 426 €+2 398 €-972 €
24+1 426 €+2 515 €-1 089 €
25+1 426 €+2 635 €-1 209 €
Total+35 650 €+29 725 €+5 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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