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Maison 6 pièces 172 m²

VilleSaint-Bonnet-sur-Gironde (17)
Surface172m²
Coût Total260 960€
Loyer Annuel15 264€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 011,63 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 2, Jardin

iad France - Carine Coulombier vous propose: Maison comprenant cuisine, salle à manger/ Séjour, 4 chambres, salle d'eau, WC, cellier, véranda, dépendances. Menuiseries PVC, chauffage fioul et bois, assainissement individuel, grand terrain.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 338 et classe CLIMAT F indice 95. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Carine Coulombier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 882468762, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Bonnet-sur-Gironde
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17150
Coordonnées : 45.356898, -0.658055
Total : 260 960€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 73 040€
Valeur du bien : 247 040€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15264€/an
Fourchette totale : 1001€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 12016€ - 19391€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :736,3 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 644 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :+47 356€ (+37.4%)
Marge achat-revente :-134 316€ (-106.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 274,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 348,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 377,76€
Coût de l'assurance :22 181,60€
Taxe foncière : 1 526,43€/an
Soit par mois : 127,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 272,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 475,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour des installations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Parquet usé dans les chambres nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 040 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 260€
    Isolation des combles: 172 m² × 80€/m² = 13760€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (plomberie, électricité, matériaux inclus)
  • Rénovation cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 15000€ (plomberie, électricité, électroménager inclus)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Peinture chambres:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 28€/m² = 1680€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:700€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Bonnet-sur-Gironde (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 264 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 877 €
Revenus locatifs : +15 264 €
Charges déductibles : -83 877 €
Résultat foncier Année 1 : -68 612 €(Déficit de 68 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 837 €/an
Revenus locatifs : +15 264 €
Charges déductibles : -10 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47212.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 264 €83 885 €8 431 €-68 621 €21 400 €47 221 €47 221 €
215 570 €10 617 €8 203 €4 952 €--42 268 €
315 881 €10 382 €7 968 €5 499 €--36 769 €
416 199 €10 139 €7 725 €6 060 €--30 709 €
516 523 €9 887 €7 474 €6 635 €--24 074 €
616 853 €9 628 €7 214 €7 225 €--16 848 €
717 190 €9 360 €6 946 €7 831 €--9 018 €
817 534 €9 082 €6 669 €8 451 €--566 €
917 885 €8 796 €6 382 €9 088 €---
1018 242 €8 500 €6 087 €9 742 €---
1118 607 €8 195 €5 781 €10 412 €---
1218 979 €7 879 €5 465 €11 100 €---
1319 359 €7 553 €5 139 €11 806 €---
1419 746 €7 216 €4 802 €12 530 €---
1520 141 €6 867 €4 454 €13 274 €---
1620 544 €6 508 €4 094 €14 036 €---
1720 955 €6 136 €3 722 €14 819 €---
1821 374 €5 752 €3 338 €15 622 €---
1921 801 €5 355 €2 941 €16 446 €---
2022 237 €4 945 €2 531 €17 292 €---
2122 682 €4 521 €2 107 €18 161 €---
2223 136 €4 083 €1 670 €19 052 €---
2323 598 €3 631 €1 217 €19 967 €---
2424 070 €3 164 €750 €20 906 €---
2524 552 €2 681 €267 €21 870 €---
TOTAL488 919 €254 760 €121 378 €234 159 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 205 €-6 420 €+9 625 €
2+3 205 €0 €+3 205 €
3+3 205 €0 €+3 205 €
4+3 205 €0 €+3 205 €
5+3 205 €0 €+3 205 €
6+3 205 €0 €+3 205 €
7+3 205 €0 €+3 205 €
8+3 205 €0 €+3 205 €
9+3 205 €+2 557 €+648 €
10+3 205 €+2 923 €+282 €
11+3 205 €+3 124 €+81 €
12+3 205 €+3 330 €-125 €
13+3 205 €+3 542 €-337 €
14+3 205 €+3 759 €-554 €
15+3 205 €+3 982 €-777 €
16+3 205 €+4 211 €-1 006 €
17+3 205 €+4 446 €-1 241 €
18+3 205 €+4 687 €-1 482 €
19+3 205 €+4 934 €-1 729 €
20+3 205 €+5 188 €-1 983 €
21+3 205 €+5 448 €-2 243 €
22+3 205 €+5 716 €-2 511 €
23+3 205 €+5 990 €-2 785 €
24+3 205 €+6 272 €-3 067 €
25+3 205 €+6 561 €-3 356 €
Total+80 125 €+70 248 €+9 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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