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Maison à vendre

VilleSaint-Julien-le-Vendômois (19)
Surface110m²
Coût Total153 454€
Loyer Annuel9 092€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 799,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de cave

Entre Lubersac Pompadour et St Yrieix la Perche, maison à pierre à rénover offrant de plain pied : séjour avec cantou, cusine, salle de bain, deux chambres. L'étage offre deux chambres supplémentaires. Dépendance et garage. Le tout sur 1400m² de terrain. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Julien-le-Vendômois
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19210
Coordonnées : 45.455954, 1.314695
Total : 153 454€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 58 500€
Valeur du bien : 146 420€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 8.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9092€/an
Fourchette totale : 622€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 7468€ - 11070€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 295,8 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 539 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-54 619€ (-38.3%)
Marge achat-revente :-10 915€ (-7.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 454€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 508,16€
Coût de l'assurance :13 427,23€
Taxe foncière : 909,21€/an
Soit par mois : 75,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 498 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 700€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 600€
    Parquet flottant: 54 m² × 60€/m² = 3240€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 54 m² × 30€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 092 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 454 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 280 €
Revenus locatifs : +9 092 €
Charges déductibles : -65 280 €
Résultat foncier Année 1 : -56 188 €(Déficit de 56 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 780 €/an
Revenus locatifs : +9 092 €
Charges déductibles : -6 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34788.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 092 €65 285 €5 339 €-56 193 €21 400 €34 793 €34 793 €
29 274 €6 646 €5 200 €2 628 €--32 165 €
39 459 €6 501 €5 055 €2 958 €--29 207 €
49 649 €6 352 €4 905 €3 297 €--25 910 €
59 842 €6 197 €4 750 €3 645 €--22 266 €
610 038 €6 036 €4 590 €4 002 €--18 263 €
710 239 €5 870 €4 424 €4 369 €--13 894 €
810 444 €5 698 €4 251 €4 746 €--9 148 €
910 653 €5 519 €4 073 €5 134 €--4 014 €
1010 866 €5 334 €3 888 €5 531 €---
1111 083 €5 143 €3 697 €5 940 €---
1211 305 €4 945 €3 498 €6 360 €---
1311 531 €4 739 €3 293 €6 792 €---
1411 762 €4 527 €3 080 €7 235 €---
1511 997 €4 306 €2 860 €7 690 €---
1612 237 €4 078 €2 632 €8 158 €---
1712 481 €3 842 €2 396 €8 640 €---
1812 731 €3 597 €2 151 €9 134 €---
1912 986 €3 344 €1 897 €9 642 €---
2013 245 €3 081 €1 635 €10 164 €---
2113 510 €2 809 €1 363 €10 701 €---
2213 781 €2 527 €1 081 €11 253 €---
2314 056 €2 235 €789 €11 821 €---
2414 337 €1 933 €487 €12 404 €---
2514 624 €1 620 €174 €13 004 €---
TOTAL291 222 €172 166 €77 508 €119 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 909 €-6 420 €+8 329 €
2+1 909 €0 €+1 909 €
3+1 909 €0 €+1 909 €
4+1 909 €0 €+1 909 €
5+1 909 €0 €+1 909 €
6+1 909 €0 €+1 909 €
7+1 909 €0 €+1 909 €
8+1 909 €0 €+1 909 €
9+1 909 €0 €+1 909 €
10+1 909 €+455 €+1 454 €
11+1 909 €+1 782 €+127 €
12+1 909 €+1 908 €+1 €
13+1 909 €+2 037 €-128 €
14+1 909 €+2 170 €-261 €
15+1 909 €+2 307 €-398 €
16+1 909 €+2 448 €-539 €
17+1 909 €+2 592 €-683 €
18+1 909 €+2 740 €-831 €
19+1 909 €+2 893 €-984 €
20+1 909 €+3 049 €-1 140 €
21+1 909 €+3 210 €-1 301 €
22+1 909 €+3 376 €-1 467 €
23+1 909 €+3 546 €-1 637 €
24+1 909 €+3 721 €-1 812 €
25+1 909 €+3 901 €-1 992 €
Total+47 725 €+35 717 €+12 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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