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Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface82m²
Coût Total84 600€
Loyer Annuel11 099€
Rentabilité13.12%
Cashflow/mois+390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 853,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

NÎMES CLOS D'ORVILLE L'agence MCI vous propose en exclusivité cet appartement de 4 pièces avec loggia vendu meublé dans la copropriété ''Le Flandre''. L'appartement en bon état comprend une entrée avec un dressing, un séjour donnant sur loggia, une cuisine indépendante donnant sur loggia, trois chambres, une salle de bains et des toilettes. Chauffage individuel au gaz. Double vitrage. Ascenseur. Local à vélo commun.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 84 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 79 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11099€/an
Fourchette totale : 730€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8760€ - 14062€/an
Rentabilité brute :13.12%
Fourchette de rentabilité :10.35% - 16.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :418,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 442,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 830,73€
Coût de l'assurance :7 402,50€
Taxe foncière : 1 109,86€/an
Soit par mois : 92,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :389,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chauffage individuel au gaz en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage au gaz déjà en place
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, interrupteurs).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage individuel au gaz en bon état.
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1800€/m² = 9000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 099 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 229 €
Revenus locatifs : +11 099 €
Charges déductibles : -13 229 €
Résultat foncier Année 1 : -2 130 €(Déficit de 2 130 €)
Imputable sur revenu global : 2 130 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 229 €/an
Revenus locatifs : +11 099 €
Charges déductibles : -4 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 870 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 099 €13 232 €2 826 €-2 133 €2 133 €--
211 321 €4 156 €2 751 €7 164 €---
311 547 €4 079 €2 673 €7 468 €---
411 778 €3 998 €2 592 €7 780 €---
512 014 €3 915 €2 509 €8 099 €---
612 254 €3 829 €2 423 €8 425 €---
712 499 €3 740 €2 334 €8 759 €---
812 749 €3 648 €2 242 €9 101 €---
913 004 €3 552 €2 146 €9 451 €---
1013 264 €3 454 €2 048 €9 810 €---
1113 529 €3 352 €1 946 €10 177 €---
1213 800 €3 246 €1 840 €10 553 €---
1314 076 €3 137 €1 731 €10 938 €---
1414 357 €3 025 €1 619 €11 333 €---
1514 644 €2 908 €1 502 €11 736 €---
1614 937 €2 787 €1 381 €12 150 €---
1715 236 €2 662 €1 256 €12 574 €---
1815 541 €2 533 €1 127 €13 007 €---
1915 852 €2 400 €994 €13 452 €---
2016 169 €2 262 €856 €13 907 €---
2116 492 €2 119 €713 €14 373 €---
2216 822 €1 971 €565 €14 851 €---
2317 158 €1 818 €412 €15 340 €---
2417 501 €1 660 €254 €15 841 €---
2517 851 €1 497 €91 €16 355 €---
TOTAL355 492 €84 980 €40 831 €270 513 €2 133 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 640 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331 €-640 €+2 971 €
2+2 331 €+2 149 €+182 €
3+2 331 €+2 241 €+90 €
4+2 331 €+2 334 €-3 €
5+2 331 €+2 430 €-99 €
6+2 331 €+2 527 €-196 €
7+2 331 €+2 628 €-297 €
8+2 331 €+2 730 €-399 €
9+2 331 €+2 835 €-504 €
10+2 331 €+2 943 €-612 €
11+2 331 €+3 053 €-722 €
12+2 331 €+3 166 €-835 €
13+2 331 €+3 282 €-951 €
14+2 331 €+3 400 €-1 069 €
15+2 331 €+3 521 €-1 190 €
16+2 331 €+3 645 €-1 314 €
17+2 331 €+3 772 €-1 441 €
18+2 331 €+3 902 €-1 571 €
19+2 331 €+4 036 €-1 705 €
20+2 331 €+4 172 €-1 841 €
21+2 331 €+4 312 €-1 981 €
22+2 331 €+4 455 €-2 124 €
23+2 331 €+4 602 €-2 271 €
24+2 331 €+4 752 €-2 421 €
25+2 331 €+4 906 €-2 575 €
Total+58 275 €+81 154 €+-22 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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