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Vente maison proche de MELLE

VilleSaint-Vincent-la-Châtre (79)
Surface195m²
Coût Total243 200€
Loyer Annuel16 438€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 820,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d'habitation de 195 m2 sur un terrain de 2783 m2. La maison est complétée par 185m2 de dépendances. ( grange, atelier...)

Maison : Au rdc se trouve une cuisine ouverte sur le séjour avec mezzanine, un salon, 1 chambre, la salle de bain, un wc séparé et un cellier. À l'étage, 3 chambres. Terrain clôturé : grand verger avec différents arbres fruitiers ( cerisiers, cognassier, poiriers, pommiers, pêchers ). Possibilité de faire un potager.

Diagnostics obligatoires à disposition.

les atouts : exposition Sud chauffe eau solaire, adoucisseur d'eau, matériaux de qualité....enduit chaux chanvre, menuiserie bois, fosse septique aux normes et vidangée Lieu dit tranquille avec accès direct au bois.

les moins: chaudière à installer sur circuit de chauffage existant ➡️ non soumis au DPE toitures à repasser

Ville : Saint-Vincent-la-Châtre
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79500
Coordonnées : 46.227650, -0.061030
Total : 243 200€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 70 400€
Valeur du bien : 230 400€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1370€/mois
Loyer annuel estimé : 16438€/an
Fourchette totale : 1075€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 12902€ - 20943€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :849,69 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 690 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-5 690€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-77 510€ (-46.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 217,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 288,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 054,96€
Coût de l'assurance :21 280,00€
Taxe foncière : 1 643,79€/an
Soit par mois : 136,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 425,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 700€
    Isolation combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 54 m² × 60€/m² = 3240€, Main d'œuvre: 360€
  • Peinture salon:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Vincent-la-Châtre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 438 €/an
Calcul : 1 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 300 €
Revenus locatifs : +16 438 €
Charges déductibles : -81 300 €
Résultat foncier Année 1 : -64 862 €(Déficit de 64 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 462 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 900 €/an
Revenus locatifs : +16 438 €
Charges déductibles : -10 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43462.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 438 €81 308 €8 413 €-64 870 €21 400 €43 470 €43 470 €
216 767 €10 688 €8 193 €6 079 €--37 391 €
317 102 €10 460 €7 965 €6 642 €--30 749 €
417 444 €10 223 €7 728 €7 221 €--23 528 €
517 793 €9 978 €7 483 €7 814 €--15 714 €
618 149 €9 725 €7 230 €8 424 €--7 290 €
718 512 €9 462 €6 967 €9 049 €---
818 882 €9 191 €6 696 €9 691 €---
919 260 €8 909 €6 414 €10 350 €---
1019 645 €8 618 €6 123 €11 027 €---
1120 038 €8 316 €5 821 €11 722 €---
1220 438 €8 003 €5 508 €12 435 €---
1320 847 €7 679 €5 184 €13 168 €---
1421 264 €7 344 €4 849 €13 920 €---
1521 689 €6 997 €4 502 €14 692 €---
1622 123 €6 637 €4 142 €15 486 €---
1722 566 €6 265 €3 770 €16 301 €---
1823 017 €5 880 €3 385 €17 137 €---
1923 477 €5 480 €2 985 €17 997 €---
2023 947 €5 067 €2 572 €18 880 €---
2124 426 €4 639 €2 144 €19 787 €---
2224 914 €4 195 €1 700 €20 719 €---
2325 413 €3 736 €1 241 €21 677 €---
2425 921 €3 261 €766 €22 660 €---
2526 439 €2 768 €273 €23 671 €---
TOTAL526 511 €254 830 €122 055 €271 681 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 452 €-6 420 €+9 872 €
2+3 452 €0 €+3 452 €
3+3 452 €0 €+3 452 €
4+3 452 €0 €+3 452 €
5+3 452 €0 €+3 452 €
6+3 452 €0 €+3 452 €
7+3 452 €+528 €+2 924 €
8+3 452 €+2 907 €+545 €
9+3 452 €+3 105 €+347 €
10+3 452 €+3 308 €+144 €
11+3 452 €+3 517 €-65 €
12+3 452 €+3 731 €-279 €
13+3 452 €+3 950 €-498 €
14+3 452 €+4 176 €-724 €
15+3 452 €+4 408 €-956 €
16+3 452 €+4 646 €-1 194 €
17+3 452 €+4 890 €-1 438 €
18+3 452 €+5 141 €-1 689 €
19+3 452 €+5 399 €-1 947 €
20+3 452 €+5 664 €-2 212 €
21+3 452 €+5 936 €-2 484 €
22+3 452 €+6 216 €-2 764 €
23+3 452 €+6 503 €-3 051 €
24+3 452 €+6 798 €-3 346 €
25+3 452 €+7 101 €-3 649 €
Total+86 300 €+81 504 €+4 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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