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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDangers (28)
Surface120m²
Coût Total204 970€
Loyer Annuel13 606€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 241,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Terrasse, TV par câble

F5 de 110m² comprenant: entrée, séjour, cuisine équipée,2 chambres, un bureau, sdb,wc, A l'étage1 chambre, une mezzanine, terrasse. Terrain de 250 m² environ (6.43 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Dangers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28190
Coordonnées : 48.507489, 1.350168
Total : 204 970€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 44 050€
Valeur du bien : 193 050€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.78€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1134€/mois
Loyer annuel estimé : 13606€/an
Fourchette totale : 934€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 11202€ - 16526€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 060,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 943,88€
Coût de l'assurance :15 372,75€
Taxe foncière : 1 360,61€/an
Soit par mois : 113,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 174,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 050 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 1300€ = 15600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:900€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 25€/m² = 900€
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dangers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 606 €/an
Calcul : 1 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 779 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 970 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 361 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 804 €
Revenus locatifs : +13 606 €
Charges déductibles : -52 804 €
Résultat foncier Année 1 : -39 198 €(Déficit de 39 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 754 €/an
Revenus locatifs : +13 606 €
Charges déductibles : -8 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17797.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 606 €52 811 €6 785 €-39 205 €21 400 €17 805 €17 805 €
213 878 €8 579 €6 604 €5 299 €--12 506 €
314 156 €8 392 €6 416 €5 764 €--6 742 €
414 439 €8 198 €6 222 €6 241 €--500 €
514 728 €7 997 €6 022 €6 730 €---
615 022 €7 790 €5 814 €7 232 €---
715 323 €7 576 €5 600 €7 747 €---
815 629 €7 354 €5 378 €8 275 €---
915 942 €7 125 €5 149 €8 817 €---
1016 261 €6 888 €4 912 €9 373 €---
1116 586 €6 643 €4 667 €9 943 €---
1216 917 €6 389 €4 414 €10 528 €---
1317 256 €6 127 €4 152 €11 129 €---
1417 601 €5 856 €3 881 €11 745 €---
1517 953 €5 576 €3 600 €12 377 €---
1618 312 €5 286 €3 311 €13 026 €---
1718 678 €4 987 €3 011 €13 692 €---
1819 052 €4 677 €2 701 €14 375 €---
1919 433 €4 357 €2 381 €15 076 €---
2019 822 €4 025 €2 050 €15 796 €---
2120 218 €3 683 €1 707 €16 535 €---
2220 622 €3 329 €1 353 €17 294 €---
2321 035 €2 963 €987 €18 072 €---
2421 455 €2 584 €609 €18 871 €---
2521 885 €2 193 €217 €19 692 €---
TOTAL435 808 €191 382 €97 944 €244 426 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 426 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 857 €-6 420 €+9 277 €
2+2 857 €0 €+2 857 €
3+2 857 €0 €+2 857 €
4+2 857 €0 €+2 857 €
5+2 857 €+1 869 €+988 €
6+2 857 €+2 170 €+687 €
7+2 857 €+2 324 €+533 €
8+2 857 €+2 483 €+374 €
9+2 857 €+2 645 €+212 €
10+2 857 €+2 812 €+45 €
11+2 857 €+2 983 €-126 €
12+2 857 €+3 159 €-302 €
13+2 857 €+3 339 €-482 €
14+2 857 €+3 523 €-666 €
15+2 857 €+3 713 €-856 €
16+2 857 €+3 908 €-1 051 €
17+2 857 €+4 107 €-1 250 €
18+2 857 €+4 312 €-1 455 €
19+2 857 €+4 523 €-1 666 €
20+2 857 €+4 739 €-1 882 €
21+2 857 €+4 961 €-2 104 €
22+2 857 €+5 188 €-2 331 €
23+2 857 €+5 422 €-2 565 €
24+2 857 €+5 661 €-2 804 €
25+2 857 €+5 908 €-3 051 €
Total+71 425 €+73 328 €+-1 903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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