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Maison à vendre

Bien expiré
VillePort (09)
Surface57.6m²
Coût Total90 524€
Loyer Annuel4 941€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 57.6 m²
Prix au m² : 763,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Salon (total 22 m²), 2 chambres, Balcon, Jardin, Terrasse, Exposition sud-ouest, Pas de cave, Non meublé

Située dans un petit hameau sur les hauteurs de le Port, cette petite maison sera parfaite pour avoir un petit pied-à-terre en Ariège. Sur trois niveaux vous trouverez au rez-de-chaussée une pièce à vivre avec sa cheminée. A l'étage, une grande chambre avec accès au balcon et à la terrasse sur l'arrière de la maison. Sous les combles se trouvent la salle d'eau et une deuxième chambre. Après rénovation, cette maison sera parfaite pour passer du bon temps et profiter de l'environnement privilégié de la région.

Ville : Port
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09320
Coordonnées : 42.831179, 1.383362
Total : 90 524€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 43 004€
Valeur du bien : 87 004€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.6m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 412€/mois
Loyer annuel estimé : 4941€/an
Fourchette totale : 307€ - 552€/mois
Fourchette annuelle : 3686€ - 6622€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.07% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 469 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :84 614 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-40 614€ (-48.0%)
Marge achat-revente :-5 910€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 524€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 469,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 535,84€
Coût de l'assurance :7 920,85€
Taxe foncière : 494,06€/an
Soit par mois : 41,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 411,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 511,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 668 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 57.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 004 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 604€
    Isolation combles perdus: 57.6 m² × 40€/m² = 2304€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 004€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 941 €/an
Calcul : 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 524 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 004 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 764 €
Revenus locatifs : +4 941 €
Charges déductibles : -46 764 €
Résultat foncier Année 1 : -41 823 €(Déficit de 41 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 760 €/an
Revenus locatifs : +4 941 €
Charges déductibles : -3 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20423.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 941 €46 767 €2 952 €-41 826 €21 400 €20 426 €20 426 €
25 039 €3 683 €2 872 €1 356 €--19 070 €
35 140 €3 601 €2 790 €1 539 €--17 531 €
45 243 €3 516 €2 705 €1 727 €--15 804 €
55 348 €3 428 €2 618 €1 919 €--13 884 €
65 455 €3 338 €2 527 €2 117 €--11 768 €
75 564 €3 244 €2 433 €2 320 €--9 448 €
85 675 €3 147 €2 337 €2 528 €--6 920 €
95 789 €3 047 €2 236 €2 741 €--4 179 €
105 904 €2 944 €2 133 €2 960 €--1 218 €
116 023 €2 837 €2 026 €3 185 €---
126 143 €2 727 €1 916 €3 416 €---
136 266 €2 613 €1 802 €3 653 €---
146 391 €2 495 €1 684 €3 897 €---
156 519 €2 373 €1 562 €4 146 €---
166 649 €2 247 €1 436 €4 403 €---
176 782 €2 117 €1 306 €4 666 €---
186 918 €1 982 €1 171 €4 936 €---
197 056 €1 843 €1 032 €5 213 €---
207 197 €1 699 €888 €5 498 €---
217 341 €1 551 €740 €5 791 €---
227 488 €1 397 €586 €6 091 €---
237 638 €1 238 €427 €6 400 €---
247 791 €1 074 €263 €6 716 €---
257 947 €905 €94 €7 042 €---
TOTAL158 248 €105 812 €42 536 €52 436 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 038 €-6 420 €+7 458 €
2+1 038 €0 €+1 038 €
3+1 038 €0 €+1 038 €
4+1 038 €0 €+1 038 €
5+1 038 €0 €+1 038 €
6+1 038 €0 €+1 038 €
7+1 038 €0 €+1 038 €
8+1 038 €0 €+1 038 €
9+1 038 €0 €+1 038 €
10+1 038 €0 €+1 038 €
11+1 038 €+590 €+448 €
12+1 038 €+1 025 €+13 €
13+1 038 €+1 096 €-58 €
14+1 038 €+1 169 €-131 €
15+1 038 €+1 244 €-206 €
16+1 038 €+1 321 €-283 €
17+1 038 €+1 400 €-362 €
18+1 038 €+1 481 €-443 €
19+1 038 €+1 564 €-526 €
20+1 038 €+1 650 €-612 €
21+1 038 €+1 737 €-699 €
22+1 038 €+1 827 €-789 €
23+1 038 €+1 920 €-882 €
24+1 038 €+2 015 €-977 €
25+1 038 €+2 113 €-1 075 €
Total+25 950 €+15 731 €+10 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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