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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Caradec-Trégomel (56)
Surface130m²
Coût Total134 120€
Loyer Annuel12 015€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings

Au centre de la commune de Saint Caradec Trégomel grande maison de 130m² environ avec de beaux volumes sur parcelle de 1316m² environ. Elle se compose : Au rez de chaussée : Une cuisine aménagée et équipée ouverte sur salon salle à manger, une véranda, un wc séparé avec lave mains, une salle de bains. Au premier étage : un hall desservant quatre chambres, une salle d'eau. Au second étage : un grenier aménageable. Au sous sol : une grande cave A l'extérieur : une parcelle de 1316m² avec point d'eau. Les gros plus : Le tout à l'égout, une pompe à chaleur, des ouvertures en pvc double vitrage, de beaux volumes. A vite venir visiter. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 6,12% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°888 062 395 - Greffe de LORIENT) Olivier LE BAQUER Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.926744

Ville : Saint-Caradec-Trégomel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56540
Coordonnées : 48.033490, -3.345723
Total : 134 120€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 21 800€
Valeur du bien : 125 800€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12015€/an
Fourchette totale : 789€ - 1270€/mois
Fourchette annuelle : 9473€ - 15239€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 000 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-52 000€ (-33.3%)
Marge achat-revente :21 880€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 381,92€
Coût de l'assurance :11 735,50€
Taxe foncière : 1 201,47€/an
Soit par mois : 100,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 001,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal du système de chauffage
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des ouvertures en PVC double vitrage
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Maison - Assurer l'efficacité énergétique des ouvertures
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de l'électricité (prises, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 - Assurer la conformité électrique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 200€
    Isolation des combles perdus: 130 m² × 40€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 000€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Vérification électricité dans 4 chambres: 4 chambres × 300€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Caradec-Trégomel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 015 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 800 €
Revenus locatifs : +12 015 €
Charges déductibles : -27 800 €
Résultat foncier Année 1 : -15 785 €(Déficit de 15 785 €)
Imputable sur revenu global : 15 785 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 000 €/an
Revenus locatifs : +12 015 €
Charges déductibles : -6 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 015 €/an
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 015 €27 804 €4 333 €-15 789 €15 789 €--
212 255 €5 887 €4 216 €6 368 €---
312 500 €5 766 €4 095 €6 734 €---
412 750 €5 641 €3 970 €7 109 €---
513 005 €5 512 €3 841 €7 493 €---
613 265 €5 379 €3 708 €7 887 €---
713 531 €5 241 €3 570 €8 290 €---
813 801 €5 098 €3 427 €8 703 €---
914 077 €4 951 €3 280 €9 126 €---
1014 359 €4 799 €3 128 €9 560 €---
1114 646 €4 642 €2 971 €10 004 €---
1214 939 €4 480 €2 809 €10 459 €---
1315 238 €4 312 €2 641 €10 926 €---
1415 542 €4 139 €2 468 €11 404 €---
1515 853 €3 960 €2 289 €11 893 €---
1616 170 €3 775 €2 104 €12 395 €---
1716 494 €3 584 €1 913 €12 910 €---
1816 824 €3 386 €1 716 €13 437 €---
1917 160 €3 182 €1 512 €13 978 €---
2017 503 €2 972 €1 301 €14 531 €---
2117 853 €2 754 €1 083 €15 099 €---
2218 210 €2 529 €858 €15 681 €---
2318 575 €2 297 €626 €16 278 €---
2418 946 €2 056 €386 €16 890 €---
2519 325 €1 808 €137 €17 517 €---
TOTAL384 836 €125 954 €62 382 €258 882 €15 789 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 737 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 523 €-4 737 €+7 260 €
2+2 523 €+1 910 €+613 €
3+2 523 €+2 020 €+503 €
4+2 523 €+2 133 €+390 €
5+2 523 €+2 248 €+275 €
6+2 523 €+2 366 €+157 €
7+2 523 €+2 487 €+36 €
8+2 523 €+2 611 €-88 €
9+2 523 €+2 738 €-215 €
10+2 523 €+2 868 €-345 €
11+2 523 €+3 001 €-478 €
12+2 523 €+3 138 €-615 €
13+2 523 €+3 278 €-755 €
14+2 523 €+3 421 €-898 €
15+2 523 €+3 568 €-1 045 €
16+2 523 €+3 719 €-1 196 €
17+2 523 €+3 873 €-1 350 €
18+2 523 €+4 031 €-1 508 €
19+2 523 €+4 193 €-1 670 €
20+2 523 €+4 359 €-1 836 €
21+2 523 €+4 530 €-2 007 €
22+2 523 €+4 704 €-2 181 €
23+2 523 €+4 883 €-2 360 €
24+2 523 €+5 067 €-2 544 €
25+2 523 €+5 255 €-2 732 €
Total+63 075 €+77 664 €+-14 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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