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Maison à vendre

VilleAnet (28)
Surface169m²
Coût Total305 780€
Loyer Annuel21 395€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 500 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 1 304,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cheminée, Salon (total 42 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Belle vue

6 MN ANET Vallée d'eure très belle vue dégagée,construction de qualité ,Entrée, séjour( 42 m²) cheminée poutre,cuisine, chambre avec salle de bains, wc, chaufferie. Etage: Pièce palière (22 m²),2 chambres, 2 salle de bains, wc.Terrain de1440m².commerces à 5 mn. Travaux de rafraichissement à prévoir.

Ville : Anet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28260
Coordonnées : 48.851774, 1.441257
Total : 305 780€
Prix d'acquisition : 220 500€
Travaux : 67 640€
Valeur du bien : 288 140€
Frais de notaire : 17 640€
Coût estimé : 17 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 10.55€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21395€/an
Fourchette totale : 1426€ - 2230€/mois
Fourchette annuelle : 17106€ - 26760€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 176,84 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :367 885 €
Prix d'achat :220 500 €
Décote à l'achat :-147 385€ (-40.1%)
Marge achat-revente :62 105€ (16.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 522,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :112,12€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 634,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 005,79€
Coût de l'assurance :33 635,80€
Taxe foncière : 2 139,55€/an
Soit par mois : 178,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 813,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 169 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et réfection des installations
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine très datée nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 640 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 140€
    Isolation combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€, Main d'œuvre: 45€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900€
    Fenêtres double vitrage PVC: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre: -300€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 5000€ = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Rénovation complète:5 400€
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Anet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 416 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 780 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 345 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 541 €
Revenus locatifs : +21 395 €
Charges déductibles : -81 541 €
Résultat foncier Année 1 : -60 146 €(Déficit de 60 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 901 €/an
Revenus locatifs : +21 395 €
Charges déductibles : -13 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38745.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 325 €(65% de 220 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 212 €/an
Calcul : 143 325 € × 3,636% = 5 212 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 395 €81 551 €10 426 €-60 156 €21 400 €38 756 €38 756 €
221 823 €13 636 €10 151 €8 187 €--30 568 €
322 260 €13 352 €9 867 €8 908 €--21 660 €
422 705 €13 057 €9 572 €9 648 €--12 012 €
523 159 €12 752 €9 267 €10 407 €--1 605 €
623 622 €12 436 €8 951 €11 186 €---
724 095 €12 110 €8 625 €11 985 €---
824 577 €11 772 €8 287 €12 805 €---
925 068 €11 422 €7 937 €13 647 €---
1025 570 €11 059 €7 574 €14 510 €---
1126 081 €10 684 €7 199 €15 397 €---
1226 603 €10 296 €6 811 €16 306 €---
1327 135 €9 895 €6 410 €17 240 €---
1427 677 €9 479 €5 994 €18 198 €---
1528 231 €9 049 €5 564 €19 182 €---
1628 796 €8 603 €5 118 €20 192 €---
1729 371 €8 142 €4 657 €21 229 €---
1829 959 €7 665 €4 180 €22 294 €---
1930 558 €7 171 €3 686 €23 387 €---
2031 169 €6 660 €3 175 €24 509 €---
2131 793 €6 131 €2 646 €25 662 €---
2232 428 €5 583 €2 098 €26 846 €---
2333 077 €5 016 €1 531 €28 061 €---
2433 739 €4 429 €944 €29 309 €---
2534 413 €3 822 €337 €30 591 €---
TOTAL685 304 €305 770 €151 006 €379 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493 €-6 420 €+10 913 €
2+4 493 €0 €+4 493 €
3+4 493 €0 €+4 493 €
4+4 493 €0 €+4 493 €
5+4 493 €0 €+4 493 €
6+4 493 €+2 874 €+1 619 €
7+4 493 €+3 596 €+897 €
8+4 493 €+3 842 €+651 €
9+4 493 €+4 094 €+399 €
10+4 493 €+4 353 €+140 €
11+4 493 €+4 619 €-126 €
12+4 493 €+4 892 €-399 €
13+4 493 €+5 172 €-679 €
14+4 493 €+5 460 €-967 €
15+4 493 €+5 755 €-1 262 €
16+4 493 €+6 058 €-1 565 €
17+4 493 €+6 369 €-1 876 €
18+4 493 €+6 688 €-2 195 €
19+4 493 €+7 016 €-2 523 €
20+4 493 €+7 353 €-2 860 €
21+4 493 €+7 699 €-3 206 €
22+4 493 €+8 054 €-3 561 €
23+4 493 €+8 418 €-3 925 €
24+4 493 €+8 793 €-4 300 €
25+4 493 €+9 177 €-4 684 €
Total+112 325 €+113 860 €+-1 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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