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Salles d'Aude Appartement de type IV situé au 1er étage d'u

Bien expiré
VilleSalles-d'Aude (11)
Surface82m²
Coût Total122 200€
Loyer Annuel10 164€
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 853,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Salles d'Aude Agréable appartement de Type IV situé au 1er étage d'un petit immeuble au centre du village. Composition: 1 hall d'entrée, 1 séjour - salon, 1 cuisine séparée aménagée et équipée (plaques électriques, hotte aspirante, four), 3 chambres, 1 salle d'eau, 1 wc séparé, 1 cellier, 1 cave privée.

  • https://www.agenceaulis.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Salles-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11110
Coordonnées : 43.238696, 3.120382
Total : 122 200€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 116 600€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 10.33€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10164€/an
Fourchette totale : 681€ - 1053€/mois
Fourchette annuelle : 8175€ - 12636€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 028,54 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 340 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-96 340€ (-57.9%)
Marge achat-revente :44 140€ (26.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 640,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 368,36€
Coût de l'assurance :10 692,50€
Taxe foncière : 1 016,40€/an
Soit par mois : 84,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture usée mais propre.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salles-d'Aude (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 164 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 016 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 146 €
Revenus locatifs : +10 164 €
Charges déductibles : -52 146 €
Résultat foncier Année 1 : -41 982 €(Déficit de 41 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 546 €/an
Revenus locatifs : +10 164 €
Charges déductibles : -5 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20582.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 164 €52 150 €4 106 €-41 986 €21 400 €20 586 €20 586 €
210 367 €5 441 €3 997 €4 926 €--15 660 €
310 575 €5 328 €3 884 €5 246 €--10 413 €
410 786 €5 212 €3 767 €5 575 €--4 839 €
511 002 €5 091 €3 647 €5 911 €---
611 222 €4 966 €3 522 €6 256 €---
711 446 €4 837 €3 393 €6 610 €---
811 675 €4 703 €3 259 €6 972 €---
911 909 €4 565 €3 121 €7 344 €---
1012 147 €4 422 €2 978 €7 725 €---
1112 390 €4 274 €2 830 €8 116 €---
1212 638 €4 121 €2 677 €8 517 €---
1312 890 €3 962 €2 518 €8 928 €---
1413 148 €3 798 €2 354 €9 350 €---
1513 411 €3 629 €2 185 €9 782 €---
1613 679 €3 454 €2 009 €10 226 €---
1713 953 €3 272 €1 828 €10 681 €---
1814 232 €3 084 €1 640 €11 148 €---
1914 517 €2 890 €1 446 €11 626 €---
2014 807 €2 689 €1 245 €12 118 €---
2115 103 €2 482 €1 038 €12 622 €---
2215 405 €2 267 €823 €13 139 €---
2315 713 €2 044 €600 €13 669 €---
2416 028 €1 814 €370 €14 213 €---
2516 348 €1 576 €132 €14 772 €---
TOTAL325 556 €142 071 €59 368 €183 485 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 485 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 134 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 134 €-6 420 €+8 554 €
2+2 134 €0 €+2 134 €
3+2 134 €0 €+2 134 €
4+2 134 €0 €+2 134 €
5+2 134 €+322 €+1 812 €
6+2 134 €+1 877 €+257 €
7+2 134 €+1 983 €+151 €
8+2 134 €+2 092 €+42 €
9+2 134 €+2 203 €-69 €
10+2 134 €+2 318 €-184 €
11+2 134 €+2 435 €-301 €
12+2 134 €+2 555 €-421 €
13+2 134 €+2 678 €-544 €
14+2 134 €+2 805 €-671 €
15+2 134 €+2 935 €-801 €
16+2 134 €+3 068 €-934 €
17+2 134 €+3 204 €-1 070 €
18+2 134 €+3 344 €-1 210 €
19+2 134 €+3 488 €-1 354 €
20+2 134 €+3 635 €-1 501 €
21+2 134 €+3 786 €-1 652 €
22+2 134 €+3 942 €-1 808 €
23+2 134 €+4 101 €-1 967 €
24+2 134 €+4 264 €-2 130 €
25+2 134 €+4 432 €-2 298 €
Total+53 350 €+55 045 €+-1 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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