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RÉNOVÉE, ÉQUIPÉE P.M.R. + Terrain

VilleRavières (89)
Surface143
Coût Total158 800
Loyer Annuel10 932
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 944,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

TRANSAXIA RAVIERES - Gilles BUSSEAU (EI) - 06.03.87.31.18 - A RAVIERES, à 3 mn de la gare TER de Nuits-Sous-Ravières et à 20 mn de la Gare TGV de Montbard, Maison rénovée et aménagée P.M.R. de 143 m² habitables avec dépendances et terrain clos, au centre du bourg, de ses commerces et services : boulangerie, supérette, presse, tabac, salon de coiffure, agence postale, banque, garage automobile, écoles (maternelle et élémentaire) avec cantine, infirmières, dentiste, kiné, maison de retraite.  De plain pied : Cuisine (13.2 m²), Salon / Salle à manger (35.5 m²) avec insert, Chambre équipée P.M.R. avec Salle de Bain et W.C.  Au niveau 1 (accès par escalier ou ascenseur) , Mezzanine comprenant Palier (11.5 m²) et Couloir (10.7 m²), Chambre (11.4 m²) avec Salle d'Eau attenante (2 m²), Chambre (13.1 m²), Cabinet de Toilette (2.3 m²). Au niveau 2 : Pièce mansardée (16.4 m² au sol / 8 m² habitables), utilisable en Chambre ou Bureau.  En face, de plain pied, pièce (30 m²) chauffée et équipée pour Cuisine d'été / Buanderie ou même Chambre supplémentaire.  Cour / Jardin de 180 m² environ.  Préau (environ 15 m²) avec Barbecue.  Equipement Domotique : Portail radio commandé / Visiophone - Volets roulants électriques (pilotage centralisé), Ascenseur intérieur.  Renseignements, informations complémentaires et / ou visite : Gilles BUSSEAU - Agent Commercial - R.C.S. Auxerre 887869360 - Agence TRANSAXIA de  RAVIERES - 06.03.87.31.18. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Ravières
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89390
Coordonnées : 47.734160, 4.227470
Total : 158 800
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 148 000
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10932€/an
Fourchette totale : 734€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 8811€ - 13564€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :482,67 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 022
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :+65 978 (+95.6%)
Marge achat-revente :-89 778€ (-130.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 820,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 861,08
Coût de l'assurance :13 498,00
Taxe foncière : 1 093,23€/an
Soit par mois : 91,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour un confort optimal

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 932 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 759
Revenus locatifs : +10 932
Charges déductibles : -19 759
Résultat foncier Année 1 : -8 826(Déficit de 8 826 €)
Imputable sur revenu global : 8 826
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 759 €/an
Revenus locatifs : +10 932
Charges déductibles : -6 759
Résultat foncier Années 2+ : 4 174 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 93219 7645 131-8 8318 831 €--
211 1516 6254 9924 526---
311 3746 4824 8494 892---
411 6016 3344 7015 268---
511 8346 1814 5485 653---
612 0706 0234 3906 047---
712 3125 8604 2276 452---
812 5585 6914 0586 867---
912 8095 5173 8847 292---
1013 0655 3373 7047 728---
1113 3265 1513 5188 175---
1213 5934 9593 3268 634---
1313 8654 7603 1279 105---
1414 1424 5552 9229 587---
1514 4254 3432 71010 082---
1614 7144 1242 49110 589---
1715 0083 8982 26511 110---
1815 3083 6642 03111 644---
1915 6143 4231 79012 191---
2015 9263 1731 54012 753---
2116 2452 9161 28213 329---
2216 5702 6491 01613 921---
2316 9012 37474114 527---
2417 2392 09045715 150---
2517 5841 79616315 788---
TOTAL350 166127 69073 861222 4768 831Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 649
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 476
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 296-2 649+4 945
2+2 296+1 358+938
3+2 296+1 468+828
4+2 296+1 580+716
5+2 296+1 696+600
6+2 296+1 814+482
7+2 296+1 936+360
8+2 296+2 060+236
9+2 296+2 188+108
10+2 296+2 318-22
11+2 296+2 453-157
12+2 296+2 590-294
13+2 296+2 731-435
14+2 296+2 876-580
15+2 296+3 025-729
16+2 296+3 177-881
17+2 296+3 333-1 037
18+2 296+3 493-1 197
19+2 296+3 657-1 361
20+2 296+3 826-1 530
21+2 296+3 999-1 703
22+2 296+4 176-1 880
23+2 296+4 358-2 062
24+2 296+4 545-2 249
25+2 296+4 736-2 440
Total+57 400+66 743+-9 343
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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