Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 6 pièce(s)

VilleSaint-Hilaire-de-Riez (85)
Surface401m²
Coût Total354 320€
Loyer Annuel49 163€
Rentabilité13.88%
Cashflow/mois+1 806€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 000 €
Surface : 401 m²
Prix au m² : 695,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'AGENCE L'ADRESSE DE SAINT GILLES CROIX DE VIE : vous propose une maison située à seulement 650 mètres de la mer, de la place de marché et à moins d'un kilomètres des commerces. Elle comprend au rez-de-chaussée une pièce de vie, une cuisine, des espaces de rangement, deux chambres, une salle d'eau avec wc et wc séparé. A l'étage on retrouve une troisième chambre, une salle d'eau avec wc, une pièce de rangement et une terrasse. Vous profiterez également d'un débarras, d'un atelier avec salle d'eau et d'une lingerie. Le tout sur un terrain clos d'environ 401 m². Contactez nous ou www.ladresse.com

Etat général : A Rafraichir Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Electrique Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Amenagée Numéro de mandat : 19460

Précision localisation : sion_sur_l_ocean

Ville : Saint-Hilaire-de-Riez
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85270
Coordonnées : 46.702621, -1.969194
Total : 354 320€
Prix d'acquisition : 279 000€
Travaux : 53 000€
Valeur du bien : 332 000€
Frais de notaire : 22 320€
Coût estimé : 22 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 401m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.45€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 4097€/mois
Loyer annuel estimé : 49163€/an
Fourchette totale : 3389€ - 4953€/mois
Fourchette annuelle : 40664€ - 59439€/an
Rentabilité brute :13.88%
Fourchette de rentabilité :11.48% - 16.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 960,23 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 588 050 €
Prix d'achat :279 000 €
Décote à l'achat :-1 309 050€ (-82.4%)
Marge achat-revente :1 233 730€ (77.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :354 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 777,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :103,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 880,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 963,67€
Coût de l'assurance :31 003,00€
Taxe foncière : 4 916,29€/an
Soit par mois : 409,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 096,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 290,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 806,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 401 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 401 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:20 050€
    Isolation combles: 401 m² × 50€/m² = 20050€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire-de-Riez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 163 €/an
Calcul : 4 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 354 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 240 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 473 €
Revenus locatifs : +49 163 €
Charges déductibles : -71 473 €
Résultat foncier Année 1 : -22 310 €(Déficit de 22 310 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 910 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 473 €/an
Revenus locatifs : +49 163 €
Charges déductibles : -18 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 909.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 279 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 350 €(65% de 279 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 595 €/an
Calcul : 181 350 € × 3,636% = 6 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 163 €71 484 €12 328 €-22 321 €21 400 €921 €921 €
250 146 €18 162 €12 006 €31 984 €---
351 149 €17 828 €11 672 €33 321 €---
452 172 €17 483 €11 326 €34 689 €---
553 216 €17 125 €10 969 €36 091 €---
654 280 €16 754 €10 598 €37 526 €---
755 365 €16 370 €10 214 €38 995 €---
856 473 €15 973 €9 816 €40 500 €---
957 602 €15 561 €9 404 €42 042 €---
1058 754 €15 134 €8 978 €43 620 €---
1159 929 €14 692 €8 536 €45 237 €---
1261 128 €14 234 €8 078 €46 894 €---
1362 350 €13 760 €7 604 €48 590 €---
1463 597 €13 269 €7 113 €50 328 €---
1564 869 €12 760 €6 604 €52 109 €---
1666 167 €12 234 €6 077 €53 933 €---
1767 490 €11 688 €5 531 €55 802 €---
1868 840 €11 123 €4 966 €57 717 €---
1970 217 €10 537 €4 381 €59 680 €---
2071 621 €9 931 €3 774 €61 690 €---
2173 054 €9 303 €3 146 €63 751 €---
2274 515 €8 652 €2 496 €65 862 €---
2376 005 €7 978 €1 822 €68 026 €---
2477 525 €7 281 €1 124 €70 244 €---
2579 075 €6 558 €401 €72 518 €---
TOTAL1 574 703 €385 874 €178 964 €1 188 829 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 188 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 324 €-6 420 €+16 744 €
2+10 324 €+9 319 €+1 005 €
3+10 324 €+9 996 €+328 €
4+10 324 €+10 407 €-83 €
5+10 324 €+10 827 €-503 €
6+10 324 €+11 258 €-934 €
7+10 324 €+11 699 €-1 375 €
8+10 324 €+12 150 €-1 826 €
9+10 324 €+12 612 €-2 288 €
10+10 324 €+13 086 €-2 762 €
11+10 324 €+13 571 €-3 247 €
12+10 324 €+14 068 €-3 744 €
13+10 324 €+14 577 €-4 253 €
14+10 324 €+15 099 €-4 775 €
15+10 324 €+15 633 €-5 309 €
16+10 324 €+16 180 €-5 856 €
17+10 324 €+16 741 €-6 417 €
18+10 324 €+17 315 €-6 991 €
19+10 324 €+17 904 €-7 580 €
20+10 324 €+18 507 €-8 183 €
21+10 324 €+19 125 €-8 801 €
22+10 324 €+19 759 €-9 435 €
23+10 324 €+20 408 €-10 084 €
24+10 324 €+21 073 €-10 749 €
25+10 324 €+21 755 €-11 431 €
Total+258 100 €+356 649 €+-98 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →