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Appartement 2 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface51
Coût Total147 100
Loyer Annuel9 948
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-282
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 97 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 911,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 51 m² - Appartement 2 pièces 51 m²

Sur la commune de Cluses, nous vous proposons au quatrième et dernier étage un appartement de type 2 idéalement situé, à deux pas du centre-ville et de la gare. Il se compose d'une cuisine indépendante, d'un salon, d'une chambre, ainsi que d'une salle de bains et d'un WC séparé. Fonctionnel et bien agencé, il offre un cadre de vie pratique grâce à sa proximité immédiate des commerces et des transports. Parfait pour une première acquisition ou un investissement, cet appartement présente un beau potentiel. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 51 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 116

Consommation énergie primaire : 560 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 552 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 240 € et 3 080 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.062370, 6.590230
Total : 147 100
Prix d'acquisition : 97 500
Travaux : 41 800
Valeur du bien : 139 300
Frais de notaire : 7 800
Coût estimé : 7 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 19.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 829€/mois
Loyer annuel estimé : 9948€/an
Fourchette totale : 674€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 8090€ - 12233€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :42,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 766,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 056,52
Coût de l'assurance :12 871,25
Taxe foncière : 994,81€/an
Soit par mois : 82,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 261,33€/mois
Soit par an : 3 136,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 829,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 110,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 560 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (prix moyen incluant installation)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant installation)
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (prix moyen incluant installation)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (prix moyen incluant installation)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 829 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 948 €/an
Calcul : 829 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 100 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 995 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 136 €/an
Calcul : 261 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 296
Revenus locatifs : +9 948
Charges déductibles : -51 296
Résultat foncier Année 1 : -41 348(Déficit de 41 348 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 948
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 496 €/an
Revenus locatifs : +9 948
Charges déductibles : -9 496
Résultat foncier Années 2+ : 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19947.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 94851 3014 855-41 35221 400 €19 952 €19 952 €
210 1479 3714 725777--19 176 €
310 3509 2364 5911 114--18 062 €
410 5579 0974 4521 460--16 602 €
510 7688 9544 3081 814--14 788 €
610 9848 8054 1602 178--12 610 €
711 2038 6524 0062 552--10 058 €
811 4278 4933 8472 934--7 124 €
911 6568 3293 6833 327--3 797 €
1011 8898 1593 5133 730--67 €
1112 1277 9843 3384 143---
1212 3697 8023 1574 567---
1312 6177 6152 9695 002---
1412 8697 4212 7755 448---
1513 1267 2202 5755 906---
1613 3897 0132 3676 376---
1713 6576 7992 1536 858---
1813 9306 5771 9327 353---
1914 2086 3481 7027 860---
2014 4936 1111 4668 381---
2114 7825 8661 2218 916---
2215 0785 6139679 465---
2315 3805 35170610 028---
2415 6875 08143510 607---
2516 0014 80115511 200---
TOTAL318 641227 99870 05790 64321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 643
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 089-6 420+8 509
2+2 0890+2 089
3+2 0890+2 089
4+2 0890+2 089
5+2 0890+2 089
6+2 0890+2 089
7+2 0890+2 089
8+2 0890+2 089
9+2 0890+2 089
10+2 0890+2 089
11+2 089+1 223+866
12+2 089+1 370+719
13+2 089+1 501+588
14+2 089+1 634+455
15+2 089+1 772+317
16+2 089+1 913+176
17+2 089+2 057+32
18+2 089+2 206-117
19+2 089+2 358-269
20+2 089+2 514-425
21+2 089+2 675-586
22+2 089+2 839-750
23+2 089+3 008-919
24+2 089+3 182-1 093
25+2 089+3 360-1 271
Total+52 225+27 193+25 032
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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