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Appartement à vendre

VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface81m²
Coût Total213 408€
Loyer Annuel16 182€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 600 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 439,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 34 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 2 balcons, Jardin, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Digicode, Alarme, Interphone

DEVENEZ PROPRIÉTAIRE À ÉPINAY-SUR-SEINE !

Vous recherchez un appartement 4 pièces neuf dans une commune dynamique de Seine-Saint-Denis, proche de Paris et particulièrement bien desservie ? Découvrez cette belle opportunité à Épinay-sur-Seine.

Profitez d’un appartement moderne, situé au sein d’une résidence sécurisée, à proximité des commerces, des écoles, des transports et de toutes les commodités du quotidien.

Les atouts du bien :

• Séjour lumineux avec cuisine ouverte. • Trois chambres confortables. • Balcon, terrasse ou jardin selon les disponibilités. • Place de parking incluse selon les lots. • Prestations de qualité et résidence conforme aux dernières normes énergétiques.

Les avantages du neuf :

• Frais de notaire réduits. • Excellente performance énergétique. • Garanties constructeur. • Aucun travaux à prévoir. • Possibilité de bénéficier d’aides au financement selon votre situation.

Certains logements sont proposés à des conditions d’accès particulières, permettant aux acquéreurs éligibles de bénéficier de prix particulièrement attractifs. Les disponibilités étant limitées, il est conseillé de vérifier rapidement votre éligibilité.

Épinay-sur-Seine bénéficie d’un réseau de transports particulièrement complet avec le RER C, la ligne H du Transilien ainsi que les tramways T8 et T11 Express. Le T8 permet notamment de rejoindre Saint-Denis–Porte de Paris en environ 16 minutes, tandis que le T11 Express relie Épinay-sur-Seine au Bourget en environ 15 minutes.

À proximité de Paris, Saint-Denis et Enghien-les-Bains, la commune offre un cadre de vie pratique avec de nombreux commerces, équipements et espaces verts. Un secteur intéressant pour un premier achat ou un projet familial.

Pour connaître les prix, les disponibilités ou vérifier gratuitement votre éligibilité, contactez-moi en message privé. Je vous accompagne dans votre projet immobilier de A à Z, de l’étude de votre financement jusqu’à la remise des clés.

Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.961120, 2.296775
Total : 213 408€
Prix d'acquisition : 197 600€
Valeur du bien : 197 600€
Frais de notaire : 15 808€
Coût estimé : 15 808€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 16.65€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 21.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1348€/mois
Loyer annuel estimé : 16182€/an
Fourchette totale : 1037€ - 1753€/mois
Fourchette annuelle : 12447€ - 21036€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 255,77 €/m²
Basé sur :266 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 717 €
Prix d'achat :197 600 €
Décote à l'achat :-66 117€ (-25.1%)
Marge achat-revente :50 309€ (19.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 408€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 062,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :85,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 148,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 388,98€
Coût de l'assurance :25 608,96€
Taxe foncière : 1 618,15€/an
Soit par mois : 134,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 348,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Non trouvé • Confiance : Moyenne
Mention de 'normes énergétiques' et 'excellente performance énergétique' suggère une classe A, mais sans données explicites.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 182 €/an
Calcul : 1 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 408 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 618 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 912 €/an
Revenus locatifs : +16 182 €
Charges déductibles : -9 912 €
Résultat foncier : 6 269 €/an
Prix d'achat du bien : 197 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 440 €(65% de 197 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 671 €/an
Calcul : 128 440 € × 3,636% = 4 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 182 €9 919 €7 277 €6 262 €---
216 505 €9 727 €7 085 €6 778 €---
316 835 €9 528 €6 886 €7 307 €---
417 172 €9 323 €6 680 €7 849 €---
517 515 €9 110 €6 468 €8 405 €---
617 866 €8 890 €6 247 €8 976 €---
718 223 €8 662 €6 019 €9 561 €---
818 587 €8 426 €5 783 €10 162 €---
918 959 €8 182 €5 539 €10 778 €---
1019 338 €7 929 €5 286 €11 410 €---
1119 725 €7 667 €5 025 €12 058 €---
1220 120 €7 396 €4 754 €12 723 €---
1320 522 €7 116 €4 473 €13 406 €---
1420 933 €6 826 €4 183 €14 107 €---
1521 351 €6 525 €3 883 €14 826 €---
1621 778 €6 215 €3 572 €15 564 €---
1722 214 €5 893 €3 250 €16 321 €---
1822 658 €5 560 €2 917 €17 098 €---
1923 111 €5 215 €2 572 €17 896 €---
2023 573 €4 858 €2 216 €18 715 €---
2124 045 €4 489 €1 846 €19 556 €---
2224 526 €4 107 €1 464 €20 419 €---
2325 016 €3 711 €1 069 €21 305 €---
2425 517 €3 302 €659 €22 215 €---
2526 027 €2 878 €235 €23 149 €---
TOTAL518 299 €171 452 €105 389 €346 847 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 398 €+1 879 €+1 519 €
2+3 398 €+2 033 €+1 365 €
3+3 398 €+2 192 €+1 206 €
4+3 398 €+2 355 €+1 043 €
5+3 398 €+2 522 €+876 €
6+3 398 €+2 693 €+705 €
7+3 398 €+2 868 €+530 €
8+3 398 €+3 048 €+350 €
9+3 398 €+3 233 €+165 €
10+3 398 €+3 423 €-25 €
11+3 398 €+3 617 €-219 €
12+3 398 €+3 817 €-419 €
13+3 398 €+4 022 €-624 €
14+3 398 €+4 232 €-834 €
15+3 398 €+4 448 €-1 050 €
16+3 398 €+4 669 €-1 271 €
17+3 398 €+4 896 €-1 498 €
18+3 398 €+5 129 €-1 731 €
19+3 398 €+5 369 €-1 971 €
20+3 398 €+5 615 €-2 217 €
21+3 398 €+5 867 €-2 469 €
22+3 398 €+6 126 €-2 728 €
23+3 398 €+6 392 €-2 994 €
24+3 398 €+6 665 €-3 267 €
25+3 398 €+6 945 €-3 547 €
Total+84 950 €+104 054 €+-19 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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