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Maison 7 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleMehun-sur-Yèvre (18)
Surface128m²
Coût Total196 800€
Loyer Annuel12 295€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 898,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 7 pièces principales

Maison située dans un quartier calme et résidentiel. Élevée sur sous-sol, disposant de 4 chambres une chambre au sous-sol, cuisine, salon, salle à manger, salle de bain. Travaux de rénovation à prévoir, mais très beau potentiel. Jardin clos. Contactez-nous pour davantage de renseignements. Honoraires à charge acquéreur : 8.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 456-5915D Date de réalisation du diagnostic : 09/07/2025 Prix hors honoraires : 105 894 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 € et 5 960 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Mehun-sur-Yèvre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18500
Coordonnées : 47.112170, 2.208400
Total : 196 800€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 72 600€
Valeur du bien : 187 600€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1025€/mois
Loyer annuel estimé : 12295€/an
Fourchette totale : 824€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9883€ - 15295€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 015,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 223,48€
Coût de l'assurance :16 728,00€
Taxe foncière : 1 229,46€/an
Soit par mois : 102,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 024,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 457 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 600 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 600€
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 2500€/m² = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mehun-sur-Yèvre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 295 €/an
Calcul : 1 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 229 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 831 €
Revenus locatifs : +12 295 €
Charges déductibles : -80 831 €
Résultat foncier Année 1 : -68 536 €(Déficit de 68 536 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 136 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 231 €/an
Revenus locatifs : +12 295 €
Charges déductibles : -8 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47136.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 295 €80 837 €6 339 €-68 543 €21 400 €47 143 €47 143 €
212 541 €8 066 €6 167 €4 475 €--42 668 €
312 791 €7 889 €5 990 €4 903 €--37 765 €
413 047 €7 706 €5 807 €5 342 €--32 424 €
513 308 €7 517 €5 618 €5 792 €--26 632 €
613 574 €7 321 €5 423 €6 253 €--20 379 €
713 846 €7 119 €5 221 €6 726 €--13 653 €
814 123 €6 911 €5 012 €7 212 €--6 441 €
914 405 €6 696 €4 797 €7 710 €---
1014 693 €6 473 €4 574 €8 220 €---
1114 987 €6 243 €4 345 €8 744 €---
1215 287 €6 006 €4 107 €9 281 €---
1315 593 €5 760 €3 862 €9 832 €---
1415 904 €5 507 €3 608 €10 398 €---
1516 222 €5 245 €3 346 €10 977 €---
1616 547 €4 975 €3 076 €11 572 €---
1716 878 €4 695 €2 796 €12 183 €---
1817 215 €4 406 €2 508 €12 809 €---
1917 560 €4 108 €2 210 €13 452 €---
2017 911 €3 800 €1 901 €14 111 €---
2118 269 €3 482 €1 583 €14 788 €---
2218 635 €3 153 €1 254 €15 482 €---
2319 007 €2 813 €914 €16 194 €---
2419 387 €2 462 €563 €16 925 €---
2519 775 €2 099 €201 €17 676 €---
TOTAL393 801 €211 288 €91 223 €182 513 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 582 €-6 420 €+9 002 €
2+2 582 €0 €+2 582 €
3+2 582 €0 €+2 582 €
4+2 582 €0 €+2 582 €
5+2 582 €0 €+2 582 €
6+2 582 €0 €+2 582 €
7+2 582 €0 €+2 582 €
8+2 582 €0 €+2 582 €
9+2 582 €+381 €+2 201 €
10+2 582 €+2 466 €+116 €
11+2 582 €+2 623 €-41 €
12+2 582 €+2 784 €-202 €
13+2 582 €+2 950 €-368 €
14+2 582 €+3 119 €-537 €
15+2 582 €+3 293 €-711 €
16+2 582 €+3 472 €-890 €
17+2 582 €+3 655 €-1 073 €
18+2 582 €+3 843 €-1 261 €
19+2 582 €+4 035 €-1 453 €
20+2 582 €+4 233 €-1 651 €
21+2 582 €+4 436 €-1 854 €
22+2 582 €+4 645 €-2 063 €
23+2 582 €+4 858 €-2 276 €
24+2 582 €+5 078 €-2 496 €
25+2 582 €+5 303 €-2 721 €
Total+64 550 €+54 754 €+9 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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