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Détails du bien

Bien expiré
VilleTour-du-Pin (38)
Surface90m²
Coût Total184 920€
Loyer Annuel10 737€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 766,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Vous rêvez d’un appartement lumineux, entièrement rénové, avec jardin et stationnement 0 La Tour-du-Pin ? Ne cherchez plus ! ?? Emplacement idéal, proche de toutes commodités (commerces, écoles, transports), dans une petite copropriété calme et sécurisée de seulement 6 appartements avec portail électrique. ?? Un véritable cocon en rez-de-jardin D’une superficie habitable d’environ 90 m², ce bien refait à neuf vous séduira par ses volumes généreux et sa luminosité exceptionnelle. Il se compose de : • Une entrée accueillante • Une spacieuse pièce de vie baignée de lumière, avec cuisine ouverte aménagée et équipée • Accès direct au jardin privatif grâce à deux grandes baies vitrées et une fenêtre supplémentaire • 2 chambres confortables • 1 salle d’eau moderne • 1 WC séparé • 1 dégagement • 1 buanderie • 1 chaufferie ?? Confort & prestations de qualité • Fenêtres double vitrage aluminium • Volets roulants électriques en aluminium • Chauffage électrique • Tout-à-l’égout • Très bonne isolation – DPE : D • Charges faibles • 3 emplacements de parking ?? Les + du bien ? Appartement entièrement rénové ? Très lumineux ? Jardin en jouissance exclusive ? Petite copropriété ? Stationnements nombreux ? Accès sécurisé Un bien rare sur le secteur, idéal pour une famille, un couple ou un investissement serein. ?? Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir ce bel appartement alliant confort, modernité et qualité de vie !

Ville : Tour-du-Pin
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38110
Total : 184 920€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 172 200€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 895€/mois
Loyer annuel estimé : 10737€/an
Fourchette totale : 715€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 8584€ - 13432€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 015,31 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 378 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-22 378€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-3 542€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 957,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 010,02€
Coût de l'assurance :16 180,50€
Taxe foncière : 1 073,73€/an
Soit par mois : 89,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total selon l'état
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Installation d'une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet existant
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(147 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 300€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Nettoyage parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tour-du-Pin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 737 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 890 €
Revenus locatifs : +10 737 €
Charges déductibles : -20 890 €
Résultat foncier Année 1 : -10 152 €(Déficit de 10 152 €)
Imputable sur revenu global : 10 152 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 690 €/an
Revenus locatifs : +10 737 €
Charges déductibles : -7 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 048 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 737 €20 895 €5 974 €-10 158 €10 158 €--
210 952 €7 534 €5 813 €3 418 €---
311 171 €7 367 €5 646 €3 804 €---
411 395 €7 195 €5 474 €4 200 €---
511 622 €7 017 €5 296 €4 606 €---
611 855 €6 833 €5 112 €5 022 €---
712 092 €6 643 €4 922 €5 449 €---
812 334 €6 447 €4 726 €5 887 €---
912 581 €6 244 €4 523 €6 337 €---
1012 832 €6 034 €4 313 €6 798 €---
1113 089 €5 817 €4 097 €7 271 €---
1213 351 €5 594 €3 873 €7 757 €---
1313 618 €5 363 €3 642 €8 255 €---
1413 890 €5 124 €3 403 €8 766 €---
1514 168 €4 877 €3 156 €9 291 €---
1614 451 €4 622 €2 901 €9 829 €---
1714 740 €4 358 €2 638 €10 382 €---
1815 035 €4 086 €2 365 €10 949 €---
1915 336 €3 805 €2 084 €11 531 €---
2015 642 €3 515 €1 794 €12 128 €---
2115 955 €3 214 €1 493 €12 741 €---
2216 274 €2 904 €1 183 €13 370 €---
2316 600 €2 584 €863 €14 016 €---
2416 932 €2 253 €532 €14 679 €---
2517 270 €1 910 €190 €15 360 €---
TOTAL343 920 €142 234 €86 010 €201 687 €10 158 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 047 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 255 €-3 047 €+5 302 €
2+2 255 €+1 025 €+1 230 €
3+2 255 €+1 141 €+1 114 €
4+2 255 €+1 260 €+995 €
5+2 255 €+1 382 €+873 €
6+2 255 €+1 507 €+748 €
7+2 255 €+1 635 €+620 €
8+2 255 €+1 766 €+489 €
9+2 255 €+1 901 €+354 €
10+2 255 €+2 039 €+216 €
11+2 255 €+2 181 €+74 €
12+2 255 €+2 327 €-72 €
13+2 255 €+2 477 €-222 €
14+2 255 €+2 630 €-375 €
15+2 255 €+2 787 €-532 €
16+2 255 €+2 949 €-694 €
17+2 255 €+3 114 €-859 €
18+2 255 €+3 285 €-1 030 €
19+2 255 €+3 459 €-1 204 €
20+2 255 €+3 638 €-1 383 €
21+2 255 €+3 822 €-1 567 €
22+2 255 €+4 011 €-1 756 €
23+2 255 €+4 205 €-1 950 €
24+2 255 €+4 404 €-2 149 €
25+2 255 €+4 608 €-2 353 €
Total+56 375 €+60 506 €+-4 131 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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