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Immeuble 12 pièces 380 m²

Bien expiré
VilleCournonterral (34)
Surface380m²
Coût Total602 600€
Loyer Annuel58 804€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+1 256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 525 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 1 381,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente / Immeuble de rapport / COURNONTERRAL

COURNONTERRAL en plein centre ville, bel immeuble de rapport en R+2 de 4 lots comprenant un local commercial de 52 m2 en rez-de-chaussée, un appartement T2 bis de 61 m2 en rez-de-jardin avec jardin privatif de 80 m2, et 2 appartements 3/4 pièces de 126 et 130 m2. Surface habitable Carrez totale de 371 m2. Montant des loyers annuels net hors charges: 37 284 euros. L'ensemble en bon état. Situé dans une commune dynamique et riche en infrastructures (écoles, commerces, médecins, conservatoire de musique, piscine, lycée en construction, etc) Contactez l'Agence Bazille Montpellier pour toute information.

Proche : Montpellier / Saint-Jean-de-Védas / Juvignac / Frabrègues / Établissements Scolaires / Centres Médicaux / Montpellier OUEST Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 1_1315 Date de réalisation du diagnostic : 03/04/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Cournonterral
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34660
Coordonnées : 43.540665, 3.743613
Total : 602 600€
Prix d'acquisition : 525 000€
Travaux : 35 600€
Valeur du bien : 560 600€
Frais de notaire : 42 000€
Coût estimé : 42 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 12.90€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 15.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 4900€/mois
Loyer annuel estimé : 58804€/an
Fourchette totale : 3994€ - 6012€/mois
Fourchette annuelle : 47933€ - 72139€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.95% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :602 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 978,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :175,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 153,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :290 834,49€
Coût de l'assurance :52 727,50€
Taxe foncière : 5 880,38€/an
Soit par mois : 490,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 900,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 643,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 256,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 600 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cournonterral (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 58 804 €/an
Calcul : 4 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 602 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 109 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 698 €
Revenus locatifs : +58 804 €
Charges déductibles : -63 698 €
Résultat foncier Année 1 : -4 894 €(Déficit de 4 894 €)
Imputable sur revenu global : 4 894 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 098 €/an
Revenus locatifs : +58 804 €
Charges déductibles : -28 098 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 706 €/an
Prix d'achat du bien : 525 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 341 250 €(65% de 525 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 409 €/an
Calcul : 341 250 € × 3,636% = 12 409 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
158 804 €63 717 €20 128 €-4 913 €4 913 €--
259 980 €27 581 €19 592 €32 399 €---
361 179 €27 027 €19 037 €34 153 €---
462 403 €26 454 €18 464 €35 949 €---
563 651 €25 861 €17 871 €37 790 €---
664 924 €25 247 €17 258 €39 677 €---
766 223 €24 613 €16 623 €41 610 €---
867 547 €23 957 €15 967 €43 590 €---
968 898 €23 278 €15 289 €45 620 €---
1070 276 €22 576 €14 587 €47 700 €---
1171 682 €21 850 €13 861 €49 831 €---
1273 115 €21 099 €13 110 €52 016 €---
1374 577 €20 322 €12 333 €54 255 €---
1476 069 €19 519 €11 529 €56 550 €---
1577 590 €18 688 €10 698 €58 903 €---
1679 142 €17 828 €9 839 €61 314 €---
1780 725 €16 939 €8 950 €63 786 €---
1882 340 €16 020 €8 030 €66 320 €---
1983 986 €15 068 €7 079 €68 918 €---
2085 666 €14 085 €6 095 €71 581 €---
2187 379 €13 067 €5 078 €74 312 €---
2289 127 €12 015 €4 025 €77 112 €---
2390 909 €10 926 €2 936 €79 984 €---
2492 728 €9 800 €1 810 €82 928 €---
2594 582 €8 635 €646 €85 947 €---
TOTAL1 883 504 €526 172 €290 834 €1 357 332 €4 913 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 474 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 357 332 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 58 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 349 €-1 474 €+13 823 €
2+12 349 €+9 720 €+2 629 €
3+12 349 €+10 246 €+2 103 €
4+12 349 €+10 785 €+1 564 €
5+12 349 €+11 337 €+1 012 €
6+12 349 €+11 903 €+446 €
7+12 349 €+12 483 €-134 €
8+12 349 €+13 077 €-728 €
9+12 349 €+13 686 €-1 337 €
10+12 349 €+14 310 €-1 961 €
11+12 349 €+14 949 €-2 600 €
12+12 349 €+15 605 €-3 256 €
13+12 349 €+16 277 €-3 928 €
14+12 349 €+16 965 €-4 616 €
15+12 349 €+17 671 €-5 322 €
16+12 349 €+18 394 €-6 045 €
17+12 349 €+19 136 €-6 787 €
18+12 349 €+19 896 €-7 547 €
19+12 349 €+20 675 €-8 326 €
20+12 349 €+21 474 €-9 125 €
21+12 349 €+22 294 €-9 945 €
22+12 349 €+23 134 €-10 785 €
23+12 349 €+23 995 €-11 646 €
24+12 349 €+24 878 €-12 529 €
25+12 349 €+25 784 €-13 435 €
Total+308 725 €+407 200 €+-98 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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