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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Paul (65)
Surface208m²
Coût Total234 370€
Loyer Annuel20 066€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 774,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 208 m², 7 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, 2 Parkings, Terrain de 2748 m², Calme

Située dans un environnement calme, au coeur d'un petit village paisible, cette propriété offre un beau potentiel sur un terrain de +de 2000 m². Attenante à l'habitation principale, une seconde habitation d'environ 66 m² vient compléter l'ensemble. Idéale pour du locatif, accueillir de la famille ou créer un espace professionnel. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Paul
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65150
Coordonnées : 43.089700, 0.500420
Total : 234 370€
Prix d'acquisition : 161 000€
Travaux : 60 490€
Valeur du bien : 221 490€
Frais de notaire : 12 880€
Coût estimé : 12 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1672€/mois
Loyer annuel estimé : 20066€/an
Fourchette totale : 1305€ - 2143€/mois
Fourchette annuelle : 15661€ - 25711€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 114,64€
Coût de l'assurance :20 507,38€
Taxe foncière : 2 006,61€/an
Soit par mois : 167,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 672,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 393,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :278,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur 208 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 490 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 400€
    Isolation combles perdus: 208 m² × 50€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 4000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 066 €/an
Calcul : 1 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 370 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 138 €
Revenus locatifs : +20 066 €
Charges déductibles : -71 138 €
Résultat foncier Année 1 : -51 072 €(Déficit de 51 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 648 €/an
Revenus locatifs : +20 066 €
Charges déductibles : -10 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29671.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 650 €(65% de 161 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 805 €/an
Calcul : 104 650 € × 3,636% = 3 805 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 066 €71 145 €7 828 €-51 079 €21 400 €29 679 €29 679 €
220 467 €10 447 €7 620 €10 021 €--19 658 €
320 877 €10 231 €7 404 €10 646 €--9 013 €
421 294 €10 008 €7 181 €11 286 €---
521 720 €9 778 €6 951 €11 943 €---
622 155 €9 539 €6 712 €12 616 €---
722 598 €9 292 €6 465 €13 305 €---
823 050 €9 037 €6 210 €14 013 €---
923 511 €8 773 €5 946 €14 737 €---
1023 981 €8 500 €5 673 €15 481 €---
1124 460 €8 218 €5 391 €16 243 €---
1224 950 €7 926 €5 099 €17 024 €---
1325 449 €7 624 €4 797 €17 825 €---
1425 958 €7 311 €4 484 €18 647 €---
1526 477 €6 988 €4 161 €19 489 €---
1627 006 €6 654 €3 827 €20 353 €---
1727 546 €6 308 €3 481 €21 239 €---
1828 097 €5 950 €3 123 €22 147 €---
1928 659 €5 580 €2 753 €23 079 €---
2029 232 €5 198 €2 371 €24 035 €---
2129 817 €4 802 €1 975 €25 015 €---
2230 413 €4 392 €1 565 €26 021 €---
2331 022 €3 969 €1 142 €27 053 €---
2431 642 €3 531 €704 €28 111 €---
2532 275 €3 078 €251 €29 197 €---
TOTAL642 722 €244 277 €113 115 €398 445 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 214 €-6 420 €+10 634 €
2+4 214 €0 €+4 214 €
3+4 214 €0 €+4 214 €
4+4 214 €+682 €+3 532 €
5+4 214 €+3 583 €+631 €
6+4 214 €+3 785 €+429 €
7+4 214 €+3 992 €+222 €
8+4 214 €+4 204 €+10 €
9+4 214 €+4 421 €-207 €
10+4 214 €+4 644 €-430 €
11+4 214 €+4 873 €-659 €
12+4 214 €+5 107 €-893 €
13+4 214 €+5 348 €-1 134 €
14+4 214 €+5 594 €-1 380 €
15+4 214 €+5 847 €-1 633 €
16+4 214 €+6 106 €-1 892 €
17+4 214 €+6 372 €-2 158 €
18+4 214 €+6 644 €-2 430 €
19+4 214 €+6 924 €-2 710 €
20+4 214 €+7 210 €-2 996 €
21+4 214 €+7 505 €-3 291 €
22+4 214 €+7 806 €-3 592 €
23+4 214 €+8 116 €-3 902 €
24+4 214 €+8 433 €-4 219 €
25+4 214 €+8 759 €-4 545 €
Total+105 350 €+119 533 €+-14 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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