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Détails du bien

VilleLimeil-Brévannes (94)
Surface97m²
Coût Total263 080€
Loyer Annuel19 136€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois-335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 948,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'équipe Guy Hoquet Limeil-Brévannes vous propose ce bel appartement F5 de 98 m², idéal pour une famille à la recherche d'espace et de luminosité.

Dès l'entrée, vous découvrirez une vaste pièce de vie composée d'un salon et d'une salle à manger. Grâce à ses nombreuses ouvertures sur toute la longueur, le séjour bénéficie d'une luminosité exceptionnelle et s'ouvre sur un grand balcon sans vis-à-vis, parfait pour profiter des beaux jours en toute tranquillité.

L'appartement dispose également d'une grande cuisine aménagée et indépendante, de 3 belles chambres, avec la possibilité d'en créer une 4ème en réaménageant la salle à manger selon vos besoins.

Côté confort :

  • une salle de bains
  • une salle d'eau
  • des WC séparés

Vous apprécierez également les nombreux rangements, dont une pièce dédiée de 2,5 m², ainsi qu'une cave en sous-sol et une place de parking privative.

Situé dans une résidence calme sur le haut de Limeil-Brévannes, l'appartement bénéficie d'un emplacement pratique :

  • bus au pied de l'immeuble
  • commerces de proximité
  • écoles (de la primaire au lycée) à deux pas
  • gare RER A de Boissy-Saint-Léger accessible en 15 minutes à pied

Prix : 189 000 € (honoraires à la charge de l'acquéreur)

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous ou rendez-vous directement en agence.

Référence : 1359 (6.38 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 357 lots - dont 109 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4900.00 euros. Stéphane PALUCZAK (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Limeil-Brévannes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94450
Total : 263 080€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 58 960€
Valeur du bien : 247 960€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.67€ - 19.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1595€/mois
Loyer annuel estimé : 19136€/an
Fourchette totale : 1326€ - 1917€/mois
Fourchette annuelle : 15915€ - 23007€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 399,69 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :329 769 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-140 769€ (-42.7%)
Marge achat-revente :66 689€ (20.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 284,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 363,82€
Coût de l'assurance :23 019,50€
Taxe foncière : 1 913,56€/an
Soit par mois : 159,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 408,33€/mois
Soit par an : 4 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 594,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 929,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 960 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Autres pièces - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 80€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 136 €/an
Calcul : 1 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 914 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 900 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 186 €
Revenus locatifs : +19 136 €
Charges déductibles : -75 186 €
Résultat foncier Année 1 : -56 050 €(Déficit de 56 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 226 €/an
Revenus locatifs : +19 136 €
Charges déductibles : -16 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34650.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 136 €75 194 €8 500 €-56 058 €21 400 €34 658 €34 658 €
219 518 €16 004 €8 270 €3 514 €--31 144 €
319 909 €15 767 €8 033 €4 142 €--27 003 €
420 307 €15 522 €7 788 €4 785 €--22 218 €
520 713 €15 269 €7 534 €5 444 €--16 774 €
621 127 €15 007 €7 273 €6 120 €--10 653 €
721 550 €14 737 €7 002 €6 813 €--3 840 €
821 981 €14 457 €6 723 €7 524 €---
922 420 €14 169 €6 434 €8 252 €---
1022 869 €13 870 €6 136 €8 998 €---
1123 326 €13 562 €5 828 €9 764 €---
1223 793 €13 244 €5 510 €10 549 €---
1324 269 €12 915 €5 181 €11 353 €---
1424 754 €12 575 €4 841 €12 179 €---
1525 249 €12 224 €4 490 €13 025 €---
1625 754 €11 861 €4 127 €13 893 €---
1726 269 €11 487 €3 752 €14 782 €---
1826 794 €11 099 €3 365 €15 695 €---
1927 330 €10 699 €2 965 €16 631 €---
2027 877 €10 286 €2 552 €17 591 €---
2128 434 €9 859 €2 125 €18 576 €---
2229 003 €9 418 €1 683 €19 586 €---
2329 583 €8 962 €1 227 €20 621 €---
2430 175 €8 491 €756 €21 684 €---
2530 778 €8 004 €270 €22 774 €---
TOTAL612 918 €374 682 €122 364 €238 236 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 018 €-6 420 €+10 438 €
2+4 018 €0 €+4 018 €
3+4 018 €0 €+4 018 €
4+4 018 €0 €+4 018 €
5+4 018 €0 €+4 018 €
6+4 018 €0 €+4 018 €
7+4 018 €0 €+4 018 €
8+4 018 €+1 105 €+2 913 €
9+4 018 €+2 476 €+1 542 €
10+4 018 €+2 700 €+1 318 €
11+4 018 €+2 929 €+1 089 €
12+4 018 €+3 165 €+853 €
13+4 018 €+3 406 €+612 €
14+4 018 €+3 654 €+364 €
15+4 018 €+3 907 €+111 €
16+4 018 €+4 168 €-150 €
17+4 018 €+4 435 €-417 €
18+4 018 €+4 708 €-690 €
19+4 018 €+4 989 €-971 €
20+4 018 €+5 277 €-1 259 €
21+4 018 €+5 573 €-1 555 €
22+4 018 €+5 876 €-1 858 €
23+4 018 €+6 186 €-2 168 €
24+4 018 €+6 505 €-2 487 €
25+4 018 €+6 832 €-2 814 €
Total+100 450 €+71 471 €+28 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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