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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface78.91
Coût Total93 130
Loyer Annuel7 343
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 78.91 m²
Prix au m² : 773,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz Gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

À vendre à Montluçon, appartement de 79m² situé au deuxième étage d'une résidence proche du boulevard de Courtais. Le logement se compose d'une entrée, d'un séjour de 28m² donnant sur une cuisine séparée, de deux chambres (14m² et 11m²), d'une salle de bains et d'un WC, le tout habitable sans travaux. Le quartier bénéficie d'une très bonne desserte en transports : Accès direct au centre-ville. La vie de famille est facilitée par la proximité immédiate d'une école maternelle, d'établissements élémentaires et d'un collège, tous accessibles en moins de 5minutes de marche. Le quotidien est rendu pratique par la présence de commerces variés, dont un supermarchés, ainsi que de nombreux restaurants, cafés et bars à quelques pas, offrant un cadre de vie animé et convivial. Bien proposé par Jérémy DESMARAIS EI, agent commercial (RSAC 533399317) - https://www.century21-pasquet-montlucon.com/mentions_legales/

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.339267, 2.603870
Total : 93 130
Prix d'acquisition : 61 000
Travaux : 27 250
Valeur du bien : 88 250
Frais de notaire : 4 880
Coût estimé : 4 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.91
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7343€/an
Fourchette totale : 480€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5763€ - 9356€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 480,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 168,92
Coût de l'assurance :7 916,05
Taxe foncière : 734,30€/an
Soit par mois : 61,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 541,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 250(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 79 m² × 100€/m² = 7900€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:4 000
    Cuisine complète: 1 cuisine = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 100
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 343 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 130 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 298
Revenus locatifs : +7 343
Charges déductibles : -31 298
Résultat foncier Année 1 : -23 955(Déficit de 23 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 555
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 048 €/an
Revenus locatifs : +7 343
Charges déductibles : -4 048
Résultat foncier Années 2+ : 3 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2554.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 34331 3013 000-23 95821 400 €2 558 €2 558 €
27 4903 9692 9183 520---
37 6403 8862 8353 754---
47 7923 7992 7483 993---
57 9483 7092 6594 239---
68 1073 6172 5664 490---
78 2693 5222 4714 748---
88 4353 4232 3725 012---
98 6033 3212 2705 283---
108 7763 2162 1655 560---
118 9513 1072 0565 844---
129 1302 9951 9446 136---
139 3132 8781 8276 434---
149 4992 7581 7086 740---
159 6892 6351 5847 054---
169 8832 5071 4567 376---
1710 0802 3741 3237 706---
1810 2822 2381 1878 044---
1910 4882 0971 0468 391---
2010 6971 9519008 747---
2110 9111 8007499 111---
2211 1301 6445949 485---
2311 3521 4844339 868---
2411 5791 31826710 262---
2511 8111 1469510 665---
TOTAL235 19896 69243 169138 50521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 505
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 542-6 420+7 962
2+1 542+289+1 253
3+1 542+1 126+416
4+1 542+1 198+344
5+1 542+1 272+270
6+1 542+1 347+195
7+1 542+1 424+118
8+1 542+1 504+38
9+1 542+1 585-43
10+1 542+1 668-126
11+1 542+1 753-211
12+1 542+1 841-299
13+1 542+1 930-388
14+1 542+2 022-480
15+1 542+2 116-574
16+1 542+2 213-671
17+1 542+2 312-770
18+1 542+2 413-871
19+1 542+2 517-975
20+1 542+2 624-1 082
21+1 542+2 733-1 191
22+1 542+2 846-1 304
23+1 542+2 961-1 419
24+1 542+3 078-1 536
25+1 542+3 199-1 657
Total+38 550+41 552+-3 002
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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