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Appartement 3 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface52m²
Coût Total185 100€
Loyer Annuel11 442€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 2 596,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 52 m²

Résidence Saint Rémy, station de Tramway Hôpital de la Fontaine, au 3e étage (sans ascenseur) d'un immeuble semi-récent avec gardien. Appartement en triple exposition lumineux et au calme, composé : entrée, séjour, cuisine aménagée, 2 chambres, salle d'eau, wc séparés. cave. Parking extérieur réservé à la résidence. Espace vert extérieur. Chauffage collectif inclus dans les charges. Son emplacement privilégié vous place à proximité immédiate des écoles et des transports en commun (T1 Hôpital DELAFONTAINE), facilitant ainsi votre quotidien.

Surface : 52 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 250 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/11/2025

Consommation énergie primaire : 306 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 301.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 250 € et 1 750 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.936840, 2.376298
Total : 185 100€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 174 300€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11442€/an
Fourchette totale : 723€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 8674€ - 15093€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 996,67 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 827 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-20 827€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-29 273€ (-18.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 790,51€
Coût de l'assurance :16 196,25€
Taxe foncière : 1 144,16€/an
Soit par mois : 95,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 953,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une chaudière à condensation si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, ainsi que peinture des murs.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière à condensation: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 500€
    Peinture des murs: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 442 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 544 €
Revenus locatifs : +11 442 €
Charges déductibles : -47 544 €
Résultat foncier Année 1 : -36 103 €(Déficit de 36 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 703 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 244 €/an
Revenus locatifs : +11 442 €
Charges déductibles : -8 244 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14702.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 442 €47 551 €6 459 €-36 109 €21 400 €14 709 €14 709 €
211 670 €8 082 €6 290 €3 588 €--11 120 €
311 904 €7 907 €6 115 €3 996 €--7 124 €
412 142 €7 727 €5 935 €4 415 €--2 709 €
512 385 €7 539 €5 747 €4 845 €---
612 632 €7 345 €5 553 €5 287 €---
712 885 €7 144 €5 352 €5 741 €---
813 143 €6 936 €5 144 €6 207 €---
913 406 €6 720 €4 928 €6 685 €---
1013 674 €6 497 €4 705 €7 177 €---
1113 947 €6 266 €4 474 €7 682 €---
1214 226 €6 026 €4 234 €8 200 €---
1314 511 €5 778 €3 985 €8 733 €---
1414 801 €5 520 €3 728 €9 281 €---
1515 097 €5 254 €3 462 €9 843 €---
1615 399 €4 978 €3 186 €10 421 €---
1715 707 €4 692 €2 900 €11 015 €---
1816 021 €4 396 €2 604 €11 625 €---
1916 341 €4 089 €2 297 €12 253 €---
2016 668 €3 771 €1 979 €12 897 €---
2117 002 €3 442 €1 650 €13 560 €---
2217 342 €3 101 €1 309 €14 241 €---
2317 688 €2 747 €955 €14 941 €---
2418 042 €2 381 €589 €15 661 €---
2518 403 €2 002 €210 €16 401 €---
TOTAL366 478 €177 891 €93 791 €188 587 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 587 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 403 €-6 420 €+8 823 €
2+2 403 €0 €+2 403 €
3+2 403 €0 €+2 403 €
4+2 403 €0 €+2 403 €
5+2 403 €+641 €+1 762 €
6+2 403 €+1 586 €+817 €
7+2 403 €+1 722 €+681 €
8+2 403 €+1 862 €+541 €
9+2 403 €+2 006 €+397 €
10+2 403 €+2 153 €+250 €
11+2 403 €+2 305 €+98 €
12+2 403 €+2 460 €-57 €
13+2 403 €+2 620 €-217 €
14+2 403 €+2 784 €-381 €
15+2 403 €+2 953 €-550 €
16+2 403 €+3 126 €-723 €
17+2 403 €+3 305 €-902 €
18+2 403 €+3 488 €-1 085 €
19+2 403 €+3 676 €-1 273 €
20+2 403 €+3 869 €-1 466 €
21+2 403 €+4 068 €-1 665 €
22+2 403 €+4 272 €-1 869 €
23+2 403 €+4 482 €-2 079 €
24+2 403 €+4 698 €-2 295 €
25+2 403 €+4 920 €-2 517 €
Total+60 075 €+56 576 €+3 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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